金管局勿只管控銀行風險 須兼顧收緊借貸衝擊

港府2月底全面撤銷樓市辣稅後，好不容易迎來小陽春，反彈市僅持續3個月便後勁不繼，除了因購買力被消化外，還與銀行收緊按揭貸款有密切關係。經民聯跟地產代理業界約見金管局官員，反映業界當前面對的經營困難，希望金管局能理順問題，要求銀行推出逆周期措施，通過放寬按揭，使樓市重拾活力並健康發展。
催收貸款加速結業潮損信心

地產代理業指，「撤辣」後，市場不乏客源，只是他們的買樓意欲卻被銀行種種行徑而嚇退，包括估價不足、審批程序過慢，以致到了交易期仍未批出貸款，有買家被逼撻訂和取消交易。有市民想換樓，但個別銀行卻將物業供款年期由以往「75減（申請人年齡）」改為「65減」，變相令供款期縮短，供款金額大增，使很多換樓客大失預算，惟有擱置買樓。一些想買工商舖物業作長線投資，卻借不到錢。

這些個案背後均釋出銀行不願造樓宇按揭的訊號，而銀行收緊按揭更成了結束小陽春的催化劑，地產代理業就此問題向金管局大吐苦水，希望金管局介入，要求銀行放寬按揭，而金管局作為銀行業監管者表明會積極處理，是責無旁貸。

本港樓市過往熾熱，升多跌少，金管局吸取1997年樓市熾熱時，銀行不斷增加按揭信貸的泡沫爆破對金融體系帶來衝擊的教訓，在2009年當樓市再處於上升周期時便改變策略，透過不斷推出逆周期措施，包括收緊按揭、調高供款與收入比率、徵收多項辣稅等，希望通過一些與升市反方向的措施，為樓市降溫。隨着樓價大幅回落，辣稅在年初完成其歷史任務而被取消，可是樓價只是稍微喘穩又再向下調整，此時此刻，金管局應謹記逆周期措施並非單向，當樓市處於下行周期時應為樓按鬆綁，從而為樓市帶來逆向發展。

然而，銀行在樓市下行時卻大唱反調，一下子全面收緊按揭，以致住宅、工商舖的買家想借錢卻借不足，甚或借不到。銀行不願造按揭，一來息口高企，二來住宅樓價自2021年歷史高位至今累跌逾24%，工商市場今年上半年出現斷崖式跌價，為了減低風險，索性落雨收柴，全面收緊按揭信貸。

表面上，此舉可減低銀行業出現壞帳的風險，銀行體系便會更健全，但實際上是自欺欺人的做法，因銀行不造按揭貸款，並非只影響樓市，還會損害各行各業的生存空間。銀行被喻為百業之母，貸款需求越多，意味經濟活動越興旺。現在有部分銀行為了保障自身利益，不理金管局年初發指引不應對按時還款、業務沒問題的客戶催收貸款（call loan），卻趁每年檢視貸款額度時，以中小企所抵押的工商舖價格下跌為由，要求提早償還貸款，或大幅調高貸款利率，甚或在授予信貸時附加更多條件，如要求更多磚頭作抵押，令企業即使撐過疫情，最終卻因資金困難而被逼結業。
宜速推逆周期措施放寬按揭

吉舖湧現，令工商舖價格進一步下跌，打擊公眾對樓市信心，使原本有意入市的用家都轉為觀望，結果出現了銀行不造按揭，樓價因欠缺承接力而越向下調整，銀行便越不敢造按揭的惡性循環。這個連鎖反應導致樓市復甦更難，不但打擊地產代理業生計，還會影響市民消費和投資信心，嚴重可拖垮經濟，相信97年樓市暴挫的慘痛教訓，不少人仍歷歷在目。

因此，金管局不應只側重銀行體系穩定，還須兼顧樓市下跌對全港經濟的衝擊，盡快與銀行業商討，讓對方明白不能一味收緊按揭，還須因應不同形勢逆轉措施而行，而這正是當初推出逆周期措施的初心。銀行應作出配合，而不是陽奉陰違，這樣才能重新激活樓市的信心和活力，加快經濟復甦步伐。