賣地解困於一時 西九長遠仍須嚴控開支
2024-07-18 00:00
西九財困成因錯綜複雜,2008年政府一次性撥款216億元給西九文化管理局,確保佔地40公頃的西九黃金地段的發展和營運能維持財政自給自足。可是管理局在設計方案時拖拉多時,導致建築成本上升,加上要遷就高鐵西九站的建設,以致只能將資金集中在文化藝術設施建設上,錯過了地產收益黃金時期。港府在2016年出手打救,將原本剝離西九發展項目的商用土地權益注入西九,以BOT模式發展。然而,疫情不但使西九多個新建場地被逼長期關閉,還衝擊經濟,令商廈和酒店的需求大減,商廈空置率達16%,使發展商對參與商廈、酒店的BOT項目興趣不大,導致管理局財困日益嚴重。
以空間換時間待市穩才賣地
管理局在時間和資金錯配的衝擊下陷入財困,流動現金僅剩52億元,只能撐到明年中,惟有求助政府。可是,港府在逾千億元財赤下也自顧不暇,根本無力再注資,而西九手上唯一有價值的是地皮,故當局最終決定有條件允許管理局將樓面面積達17萬平方米的住宅項目改為由租轉賣,但酒店、辦公室項目,以及零售、餐飲及消閒設施則維持BOT模式發展,確保管理局在出售住宅地皮獲得一次性收益後,仍有約三分二穩定租金收益作持續發展。當局估計,方案可為管理局帶來的資金足以營運約10年。
新財務方案相信是以空間換取時間,紓解管理局資金緊張問題。雖然政府允許管理局可將住宅項目由租轉賣,收益全歸管理局,但現在卻非賣地招標最佳時機,因當前樓市只是喘穩,未必能賣得好價錢,擬出售的第2區土地剛平整地庫,現在改變用途,需要城規會批准,走完所有程序,最快也要兩年後才能招標。當局希望兩年後經濟好轉,樓市亦築底回升,西九這塊市區靚地有望以合理價錢出售,為管理局帶來可觀進帳。
此外,管理局已獲得銀團50億元貸款暫渡難關,目前只提取了10億元,一旦這筆貸款用罄,未來有可能需要再度融資,但由於管理局未來獲准出售住宅項目,有可觀收入進帳,大大增加了銀行的信心,在再審批新貸款時毋須擔心管理局沒錢還。
開源節流確保營運可持續性
不過,新財務安排只屬遠水,而招標賣地收入始終是一次性,究竟可使用多久難以預料,要確保西九的營運可持續性,關鍵還是開源節流。在節流方面,管理局在今個年度做得相當出色,令基本營運赤字由上個財政年度的7.18億元大減至5.78億元,減幅多達20%。即使未來在壓縮赤字的空間有限,管理局須繼續努力嚴控開支。從港府批出新財務安排所附帶的條件,除了須設立指定銀行帳戶,以存放出售住宅發展項目的收益及利息收入,以便監察外,還須遵守當局所訂立的多項財務紀律關鍵績效指標(KPI),包括每3年的營運赤字上限、員工成本佔每年總營運開支的比例上限,目的是確保管理局不會續做大花筒。
至於開源方面,管理局應善用M+和故宮館成為香港文化新地標,是遊客必遊景點的優勢,開拓更多收入模式。例如透過吸引更多具國際水平的文化藝術節目落戶,與不同文創產業合作售賣文創產品,並與旅遊及酒店業界合作開拓新旅遊產品,創造更完整文化藝術生態系統,吸引更多藝術家落腳,讓表演場地更易租出,以及將場地作會議、婚宴商業用途,既可以為管理局帶來額外收入,提升表演場地的成本回收率,也為西九文化區周邊產業帶來經濟效益,鞏固香港作為國際文化樞紐地位。
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