油塘新盤「平爆價」開售 樓市啟示受關注

在樓市成交低迷下，長實推出油塘新盤，以遠低於同區市價開盤，震撼全城。作為本港龍頭發展商之一，長實新盤開價極具吸引力，相信是一種營銷策略，但市場更關注其對後市的啟示作用，究竟此舉客觀上給市民執「筍盤」的機會，抑或看淡後市，暫時難以斷言，需時間印證，準買家入市須量力而為。

長實公布新盤首批單位價單，在折實後平均呎價近1.5萬元，比同區去年一個新盤開價低16%，據稱是7年來市區最平的新盤項目。長實執行董事趙國雄形容首批價單為「平爆價」，定價如此優惠是盡社會責任，希望可幫助市民上車或換樓，解決市民住屋問題，而主席李澤鉅更宣稱樓價大跌機會不大，目前是入市時機。
經濟復甦弱減低入市意欲

發展商以超低市價開盤，相信更多是出於現實環境考慮。本來年初與內地全面恢復通關，再加上政府推出搶人才政策，市場憧憬在內地資金重臨和人才湧來，對樓宇需求越趨殷切，樓市將會呈現強勁反彈。然而樓市在首季出現小陽春後，便後勁不繼，一二手交投量在第2季便開始回落，6月份一二手總成交不足4000宗。

樓市交投減弱，究其原因與環球經濟不明朗有關。疫後經濟復甦不似預期，歐美對進口商品需求疲弱，以致本港出口持續錄得負增長，來港旅客雖大幅回升，但消費模式卻已有所改變，不再是血拼購物，而港人北上消費亦蔚然成風，令經濟增長明顯減速，可體現在第2季GDP按年增長1.5%，比首季大減1.4個百分點。內地亦出現類似經濟減速情況，民眾對未來經濟信心不足，不敢過分消費和投資，加上在香港買樓要付雙倍印花稅，令其來港買樓意欲不大。

美國聯儲局持續加息，並明言今年內不會減息，港息被逼跟隨，即使未必跟足加幅，但息口高企會持續一段頗長時間，令供樓人士負擔增加。再加上本港未來3至4年潛在供應多達10.5萬伙，目前一手貨尾有1.9萬伙，令樓價持續受壓，準買家採取觀望態度，除非業主肯大幅減價，否則入市意欲不大，導致一二手交投萎縮。

在樓市銷情欠佳下，長實明白到若貼市價推出新盤難以去貨，決定採取超低市價開盤，期望可吸引準買家和投資者眼球，並提升市場氣氛，增加市民入票認購意欲，若超額認購數目可觀，便可乘勢加價加推，以便「一鋪清袋」。

這種先求量再求價的銷售策略，最大好處是貨如輪轉，加快資金回籠，一方面可保障今年賣樓有可觀收入，另方面套現後便有充裕彈藥，等候時機競投靚地皮。
加快資金回籠非看淡後市

發展商敢開出「平爆價」，自然是已將地價、建築費和借貸利息等開支計算過，仍是有利可圖，只是賺少些，純粹是營銷策略，並不等如看淡後市。事實上，長實3月也曾在屯門新盤採取同樣策略，當時被形容為「深水炸彈價」，結果賣個滿堂紅，事後亦未見其他發展商跟隨，故毋須過分擔心會引發集體劈價潮。

至於目前是否入市好良機，沒有人有水晶球可預知未來，當幾年後回望過去才知是否執了「筍貨」。總之，準買家入市前要量力而為，衡量過自身財政狀況和負擔能力，只要買來自住，即使買入後樓價向下，也毋須過分心慌慌，待經濟復甦力度回復，儲局轉向減息，樓價便有望回穩並重拾升軌。