寬按揭成數減置業開支 拉動換樓意欲仍存變數

財政司司長陳茂波預先張揚放寬樓宇按揭成數逾月，金管局終於在昨晚付諸行動，宣布即時放寬自用住宅物業及非住宅物業按揭成數。這是金管局自2009年引入連串樓市辣招以來，首次放寬相關措施，但僅屬微調，冀能幫助首置和換樓人士減輕置業開支，對樓市起支持作用，但當局對辣稅措施未有作出任何改動，能否盤活換樓鏈仍有待觀察。
金管局「減辣」對樓價影響有限

金管局宣布3項樓市「減辣」措施：調整自用住宅物業按揭成數，樓價1500萬元以下物業可承做7成按揭，1500萬至3000萬元物業按揭成數為6成，3000萬元以上維持5成按揭不變；非住宅物業，即商鋪、寫字樓的按揭成數由5成上調至6成；放寬以資產淨值為審查基礎的按揭上限，由4成上調至5成，即時生效。按揭保險計畫同步稍為放寬，對保費作出微調。

當局決定從按揭成數方面減辣，皆因樓價從去年高位累跌13%，寫字樓更自2018-19年高位累跌20%，商鋪亦累跌17%，發展商已多次要求政府撤銷樓市多項辣稅，但當局認為樓價雖然作出一定幅度調整，但依然高企，擔心過早撤辣會釋出錯誤訊息，帶來反效果，唯有以另一種方式幫助需求，透過放寬按揭成數，減輕首次置業人士或換樓人士的開支，從而支持樓市回穩。

「減辣」前，1200萬元物業可向銀行承做5成按揭，買家可透過申請按揭保險，獲得最多8成按揭，但需要支付按揭保險費用，增加買家置業支出。然而，在「減辣」後，置業人士或換樓人士均可以3成首期上會，毋須經按保，減低置業開支。至於1500萬元的物業，按揭首期由5成減至3成，即由750萬元減至450萬元，首期大減300萬元，而買家可透過按保為銀行貸款7成按揭成數以上的部分提供保險，相關保費會比6成按揭成數以上的保險較低，也可減輕置業人士開支。

放寬按揭成數目的不是刺激樓價掉頭向上，當局在樓市低迷下仍有必要出手穩住樓市，至少可促進1500萬元以下物業的交投量，並緩解積累已久的換樓需求，啟動換樓鏈，總好過甚麼也不做。至於放寬非住宅物業按揭成數也是合適時候，過去3年疫情嚴重影響商業活動，令商鋪和寫字樓的成交價和租金大跌，隨着社會全面復常，零售業已漸見起色，此時「減辣」可讓中小企更容易出售或加按物業套現融資，紓緩資金短缺。

至於放寬按揭是否真的可盤活換樓鏈仍是未知之數，因目前二手樓市淡靜，換樓人士未必可以先放售現有物業才入市，隨時是先買後賣，但此舉卻需要先支付相當於樓價15%的雙倍印花稅，在一年內成功放售舊單位後再向政府申請退稅。問題是換樓人士若沒有這筆額外資金兼首期，要細屋換大屋便難以成事，一旦一年內無法出售舊單位，便要自行硬啃這筆辣稅。
儲局倘持續加息港樓續受壓

此外，換樓人士還要面對樓價續跌和息口上調兩大風險。當局選擇此時放寬按揭成數，似乎是認為樓市在大跌後已有喘穩迹象，並押注美國聯儲局息口快將見頂，若情況不似預期，一旦儲局為了遏通脹，下半年不是加息2次而是4次，即使每次加息0.25厘，港美息差拉闊只會帶動套息活動，本港銀行將不得不調高最優惠利率（P），令供樓人士負擔加重。儲局持續加息，也令本港樓市持續受壓，樓價可能繼續尋底。

因此，換樓人士或首置人士切勿因按揭成數放寬便貿然入市，須量力而為，以免被意想不到的風險令自己大失預算。