港府低價售旺角地王 平衡利弊難言賤賣土地

樓市繼續吹淡風之際，旺角洗衣街商業地日前揭標，雖避過流標厄運，但中標價卻遠低於市場估值，難免惹來賤賣土地的批評。港府口說善價而沽，但實際上卻願意低價賣地，某程度反映政府面對的兩難局面，一方面着急增加庫房收入，但又要顧及實際市況，在兩者之間取得平衡，以免地皮頻流標而庫房日益空虛。至於發展商貌似執到「筍地」，但若將今次較複雜賣地條款一併計算在內，建造成本並不便宜。
商廈供應過剩發展商投地審慎

中標價約47.3億元，每呎樓面地價僅3103元，比截標前市場估價下限56.4億還要再低16%，若跟去年最高估值228億元比較，地皮價值在1年間大幅貶值80%。地皮位處市中心，交通便利，屬優質靚地，政府卻以超低價批出，自然惹來非議，擔心此舉會令發展商今後嘗試低價入標，令地價一浪低於一浪，賤賣土地成新常態。

過去兩個月，有3幅住宅及商業地皮先後流標，政府曾揚言不會賤賣土地，但《預算案》公布後，今個財政年度賣地收入僅得711億元，按年大跌50%，而賣地及補地價向來是庫房主要收入來源，約佔25%，面對收入大減，財赤急增，當局急需增加收入。從當局向馬會未來5年每年加徵24億元額外足球博彩稅，又大加煙草稅，反映增加收入的逼切性，賣地更不容有失。

財政司司長陳茂波表明，當地皮重新招標時會隨行就市，因應現實調整地價。雖然本港與海內外全面恢復通關，入境旅客明顯回升，但經濟復甦力度卻不似預期，企業暫無擴充業務打算。再加上寫字樓供應過剩，空置率高達12.1%，今明兩年新落成的甲級商廈樓面面積達680萬方呎，至少要4至5年才能全部消化，令發展商對商廈後市有保留，在投地時變得更審慎。畢竟商業地投資金額龐大，發展商無法像住宅地皮般可預售樓花迅速令資金回籠，而且項目落成後又不能拆售，只能靠長綫收租回本，而當前寫字樓市道不景，無法加租，唯有在投地中壓低地價來減輕成本。

由於只收到3份標書，當局可供的選擇不多，若任由其流標，無疑令地皮繼續曬太陽，對庫房於事無補，不如因應實際市道在地價上再作出適度調整，早些出售地皮，增加庫房收入，亦期望發展商投得地皮後早點動工，創造更多就業職位，並配合毗鄰旗下新世紀廣場產生協同效應，一俟商廈市道復甦，有助推動經濟發展。
落實賣地條款發展成本不便宜

英諺有云：魔鬼隱藏在細節中。今次發展商看似以「超筍價」買到商業靚地，但若細看賣地條款細節，須為政府興建社區會堂、公共交通交匯處、跨境巴士車站、公眾停車場、公廁、多條行人天橋和保留3棵榕樹等，更要預留建築物間距，令地皮後面的旺角道和快富街空氣流通，令發展商難以興建屏風式低座，如何有效分隔這些公用社區設施和商廈而又不會出現格調不協調，商場規劃又不會變得零碎分割，非常考驗設計師的功力，大大推高了建築成本。據業界分析，這些社區設施佔此項目建築成本約20%。

之前多塊地皮流標，除了規模龐大原因之外，與賣地條款涉及興建公用設施，推高項目發展成本有關。因此，港府若想在樓市低迷時賣地順利，可從賣地條款入手，設法減少一些會為發展商帶來不確定性風險的條件。

面對龐大財赤壓力，政府賣地不容有失，須因應市場走勢調整地價，並適當調整賣地條款，才能緊貼市價將土地出售，避免予人賤賣土地感覺。