賣地流標頻現 庫房增收壓力大

2023-02-27 00:00

港府公布新財政年度賣地計畫,在樓市氣氛低迷時仍大增土地供應,當中不乏多幅住宅和商業靚地,反映當局希望藉此提高發展商投地意欲,增加庫房收入。不過,市場氛圍不就,令人關注政府若再堅持不到價不賣地的心態,恐怕新財年賣地收入不達標,當局在逼切增加收入壓力下,須因應市況調整地價,才能避免財赤進一步上升。

發展局日前公布新財政年度賣地表,將提供12幅住宅用地,料可興建9120伙,連同港鐵和市建局及私人重建等土地供應,料全年潛在供應將達20550伙,創近5年新高。當局同時推出3幅商業用地和3幅工業地,當中以商業地皮均位處市區黃金地段最為矚目。

去年全年樓價下跌15.6%,交投量大減近40%,發展商投地審慎,但當局在樓市氣氛薄弱的情況下,依然大增商住土地供應,相信是要收一石二鳥之效。首先,在樓價持續向下勢頭未改,當局提供12幅住宅地,目的是要擺出一副要維持土地供應穩定的姿態,不會因市況低迷而減慢推地步伐,從而營造私樓潛在供應量非常充裕感覺,讓市民不會因通關復常,經濟稍為好轉便急於入市,確保樓價平穩發展。
推多幅靚地吸引發展商競投

此外,今個財政年度即將完結,作為政府兩大收入來源之一的賣地收益不理想,過去兩個月至少有3幅地皮流標,令全年賣地收入約711億元,按年大跌40%,導致財赤大增至1398億元。再加上新財政年度北部都會區有多項基建工程即將展開,港府急需增加財政收入,除了靠發債幫補外,首務是要提高賣地收入。

當局遂趁全面通關後經濟氛圍改善,推出金鐘廊、灣仔和啟德3幅商業靚地,以及重推赤柱住宅地皮和啟德兩幅大型住宅用地,希望可提高發展商投地意欲,擴大新財政年度地價收入,以便減輕財赤壓力。

不過,政府的賣地如意算盤能否打響,視乎市況而定。雖然當局在世界各地大力宣傳香港回來了,推出搶人才、搶企業措施,並在《預算案》引入公司遷冊機制,便利在外地註冊的公司,將註冊地遷至香港,但企業即使有意回流或遷冊香港,也不能一蹴而就,需時處理,暫時難對甲級寫字樓有逼切需求。

加上當前寫字樓過剩,空置率高達12.1%,而未來幾年將有大批商廈落成,供應量大增,寫字樓樓面需時消化,令發展商在競投商業地皮時顯得更審慎,出價不敢太進取。
商廈供應過剩商地或須拆細

因此,3幅商業靚地儘管極具價值,若商廈租賃市道短期沒明顯改善,當地皮招標時恐怕有流標風險。當局須密切注視市況,若情況不就,須實事求是,考慮將地皮拆細,減低發展商獨力承擔發展的風險,甚至修訂招標條款,來提高發展商投地意欲。

至於住宅用地方面,由於發展商仍有1.6萬伙貨尾待售,未來3至4年的一手潛在供應累計逾10萬伙,故對補充土地儲備的逼切性不大,令其在投地時出價保守。儘管當局曾揚言不會賤賣土地,但面對巨大公共財政壓力,當局為了增加庫房收入,有必要面對現實,因應市道調整地皮底價,不能墨守之前市旺時的定價,做到隨行就市,否則流標收場事件將陸續頻現。

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