「孫九招」不無爭議 硬控供應礙樓市發展

曾出任政府多個高層職位、人稱「孫公」的孫明揚前日逝世，享年80歲。對於這位縱橫官場多年的前高官，市民印象最深刻的，或許要數他在擔任房屋及規劃地政局局長期間所推出、旨在穩定樓市的「孫九招」。孫明揚的死訊傳出後，各種「蓋棺定論」的意見不少，大體上都承認「孫九招」對本地樓市乃至整體經濟影響深遠，尤其是嚴控土地供應，長遠來說窒礙市場健康發展，對民生也產生一定程度負面作用。唯評論孫公的功過時，應理解「孫九招」並非單純個人主張，而是整個政府的決策，而且橫跨董建華和曾蔭權兩位特首執政期，故此不能將「孫九招」所產生的影響「入晒佢數」。

香港回歸後，時任特首董建華為解決房屋問題，提出每年興建8.5萬個居住單位的宏大政策，可是一場金融風暴徹底戳破香港房地產泡沫，而禽流感和科網股爆破，更讓香港樓市和整體經濟進一步低沉，一度沸沸揚揚的「八萬五」大計亦無疾而終。從當時的客觀經濟情況來看，負資產相當普遍，政府「托市」有相當民意基礎。故此2002年底「孫九招」出台時，並無遇到太大反對聲音，起碼業主和投資者不會置疑，畢竟沒有人會和樓市向好、經濟復甦作對。
經濟下滑「托市」屬政府決策

後來「孫九招」備受質疑，主要集中於批評政府退出房地產市場，放棄積極調控樓市，為樓市急升創造客觀條件，加劇所謂「深層次矛盾」。無可否認，當局取消拍賣土地、暫停勾地一年等措施，雖有利於地產市道進入上升軌道，卻造成住宅供應不足的問題；而即時結束居屋計劃，則導致居屋供應出現斷層，以致有意置業的市民只能選擇私樓，至於那些既無力購買私樓、又不合資格申請公屋的「夾心階層」，怨氣尤大。

孫明揚在2002年7月至2007年6月出任房屋及規劃地政局局長，之後便轉任教育局局長直至2012年中，所以「孫九招」的持續執行，責任不完全在他身上。但「孫九招」在他離開房屋及規劃地政局崗位後，的確還實施了一段頗長時間，所以隱患一直累積。查閱追蹤樓市指標的「中原城市領先指數」，由2002年7月初的39.42，升至2012年7月初的105.46，升幅近168%，這當中也有美國2008年後「量化寬鬆」的因素。有一點是可以肯定的，即在「孫九招」落實前或落實之初已經入市的投資者獲利極豐，但包括年輕人在內的絕大多數市民，無可避免會覺得自己不是樓市或經濟復甦的受惠者。
結合「有效市場」和「有為政府」

特區政府直到2010年才恢復不定期主動賣地，重奪土地供應主導權，2011年才復建居屋，恢復比較合理的置業階梯。從時機上看，確實太遲，因為民怨已經形成。倘若當局在2008、2009年期間，因應實際狀況調整不干預政策，適度有為，樓價未必像脫韁野馬般失控。所以「孫九招」給我們最大的教訓是：政府在經濟民生層面，政策要因時制宜，適時調整，不可太過被動消極。

當年的特區政府在樓市已經跌到信心崩潰之時撐樓市，無可厚非，畢竟本港樓市和整體經濟深度結合，一層樓往往就是市民的主要資產。但「孫九招」造成後遺症亦為不爭事實，嚴重防礙市場健康發展，並在一定程度上釀成民生問題。本屆政府鑑於目前樓市低迷，在第三份《施政報告》中提出不少振提樓市的措施，方向正確，但當局一定要吸取當年的教訓，千萬不能放任至「政府退出房地產市場」的地步，既要維護「有效市場」，亦要擔當「有為政府」，在管理經濟民生方面負起應負的責任。