樓市下行壓力未減 負資產危機仍在

2023-02-02 00:00

樓價急跌,令上季住宅負資產按揭宗數急增至逾1.2萬宗,短短3個月便急升近22倍,升幅相當駭人,而且更創下近18年新高,但距離2003年沙士時逾10萬宗仍相距甚遠。儘管金管局強調銀行按揭業風險可控,業界亦認為負資產飆升僅屬短暫現象,當局不能掉以輕心,須密切注視負資產數字,勿讓情況惡化。

金管局公布,負資產宗數由去年第3季533宗,飆升至第4季12,164宗,增幅近22倍,而涉及金額亦按季急增21倍至逾662億元,當中無抵押部分的金額則由5,900萬元,急增至逾25億元,按季飆升近42倍。負資產個案涉及較高成數按揭貸款,包括銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計畫貸款。
勿高估通關效應樓市迅速回穩

負資產宗數急升,因去年樓價大跌,首3季累計下跌8.5%,但到了第4季跌勢加劇加快,再跌7.7%所致。加上當局在2019年放寬按保門檻,將9成按揭樓價上限由400萬元放寬至800萬元,去年更進一步放寬至1,000萬元,而銀行一般向員工提供高達10成按揭貸款作為員工福利,幫助首期不足人士上車。可是在樓市大跌時,這是好心做壞事,令那些透過高成數按揭上車並且在去年上會的業主,頓成負資產一族。

單從數字來看,負資產數字急速惡化是非常驚人,但若與1997年金融風暴至2003年沙士情況相比,便不難發現情況未到令人恐慌境地。首先,當年金融風暴令樓價在短短14個月內急跌逾40%,到2003年上半年累計大跌66%,導致經濟衰退,百業蕭條,失業率更由97年8月的2.1%升至2003年6月的8.5%,不少業主在失業和負資產夾擊下,出現斷供潮,銀行收回物業進行拍賣。然而,現在香港即使遭到3年疫情折騰,經濟去年再度陷入衰退,但失業率卻僅3.5%,而且不少行業出現請人難問題,只要業主仍有穩定工作,每月準時供樓,即使物業淪為負資產,銀行也不會貿然要求業主提早償還貸款。

此外,97年炒風熾熱,當時很多業主手上持有多個物業,而按揭貸款比率高達95%以上,一旦斷供便令銀主盤湧現,觸發樓市崩潰。港府其後吸取教訓,一方面要求銀行加強對借貸人士進行壓力測試,另方面不斷推出多項辣招打擊炒賣活動,現時炒家幾乎已絕迹,用家主導樓市。即使目前很多高成數按揭的業主淪為負資產,由於供款比率平均在45%以下,故拖欠比率僅0.06%,反映貸款質素良好,暫時未構成信貸風險。
宜緊盯負資產數字適時出招

更重要是隨着與內地逐漸恢復通關,樓市氛圍有所好轉,業界相信內地客來港買樓人數漸增,加上港府推出高才通計畫,每年將會引進3.5萬名海內外人才,這些人才對住房需求殷切,不管是買樓抑或租樓,對樓市起支持作用。一旦樓價回穩,相信負資產宗數可望回落。

不過,當局切勿因此而過於老神在在,畢竟樓市下行壓力並未消退,尤其是私樓潛在供應量多達10.5萬伙,創有記錄以來新高,發展商在推盤時不敢太進取,為了盡快促銷套現,可能低市價開盤,令樓價進一步受壓。這對近兩年入市、選擇採用建築期付款方法(通常只付樓價1成訂金)的買家來說,將面臨兩難抉擇,因在樓花期樓價已下跌了15%,成為負資產,若樓價跌勢未止,待接獲收樓通知前向銀行申請按揭時,肯定出現估價不足,須額外籌集資金以完成交易,否則便要撻訂,令辛苦儲來的首期化為烏有。

因此,當局要密切留意負資產數字變化,勿高估通關效應,若發現數字進一步惡化,須適時出招疏導風險,以免樓價失序大跌,屆時要花上更大代價才能扭轉跌勢。
 

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