日本樓市2025易升難跌 受惠日圓貶值等4大因素 地緣風險相對低

日圓滙價持續弱勢，近日更再次逼近「4.9算」，吸引海外買家及機構投資者進駐日本樓市；本土境內購買力亦由「強勢夫妻」（Power Couple，即家庭年收入達1,000萬日圓夫婦）所支撐，帶動日本樓市再創新高。其中東京都心區域的住宅，即使是中古公寓大廈，平均價格已超過1億日圓（約493萬港元）、千代田區甚至逼近2億日圓（約987萬港元）水平。展望2025年，在四大因素支撐下，預料日本樓市繼續易升難跌。

去年新建公寓減少逾10%

近日更再次逼近「4.9算」，吸引海外買家及機構投資者進駐日本樓市。

千代田區甚至逼近2億日圓（約987萬港元）水平。

受惠地緣政治。仲量聯行認為，日本樓市屬於增長區域。

由於建築費用攀升，發展商不得不將成本轉嫁在樓價。

日本樓市在新冠疫情後一枝獨秀，最大原因除了是日圓貶值令大量旅客到訪。

日本樓市在新冠疫情後一枝獨秀，最大原因除了是日圓貶值令大量旅客到訪外，房地產供應量減少亦是第二大因素。根據房地產公司信義日本數據指，由於發展商去年新建公寓按年減少逾10%，預計今年供應量或維持相同水平，甚至出現下滑。

建築費攀升 勢轉嫁樓價

另外，由於建築費用攀升，發展商不得不將成本轉嫁在樓價，預計新建公寓不會減價，成為支撐樓市的第三大因素。當前的中古公寓樓價按年上漲一成，都心區域則上漲15%至20%。同時，新建住宅樓價上漲速度超過了工資增長，發展商更大量供應過億日圓住宅，尤其是東京都，平均樓價達年收入的18倍。

至於第四大因素則受惠地緣政治。仲量聯行認為，日本樓市屬於增長區域，主要是因為日本有地緣風險的優勢，因俄烏戰爭、中東情勢、美中關係、中台關係等各地情勢皆令人擔憂，在全球的投資者眼中，日本算是相對安全的投資地點。除地產外，日經指數亦迎來35年來的新高。

樓價收入佔比持續上升

不過，樓價不斷攀高下，日本全國整體新建住宅的「樓價收入佔比」亦持續上升，去年為10.09倍。按東京KANTEI（東京都品川區）統計顯示，樓價收入佔比最高的為東京都，錄17.78倍，即平均年收入為592萬日圓，住宅樓價格則達1.053億日圓(約519萬港元)；而在2022年，區內平均年收入為578萬日圓，住宅樓價格為8,561萬日圓，樓價收入佔比為14.81倍。

事實上，東京都內2023年共有4,039伙逾億日圓住宅，規模達到2022年的1.5倍，日本全國逾億日圓住宅的80%都集中在東京。

商業地產成交料近2000億

商業房地產方面，近年成交額亦不斷上升，世邦魏理仕（CBRE）預計，2024年商業物業總投資額將突破4萬億日圓（約1,974億港元），超越前一年的3.95萬億日圓。另外，因建築成本和維護成本加劇，商店及地舖業主有意加租，東京和心齋橋超過70%的業主均表示，計劃提高現有租戶的租金，當中有57.9%的業主亦偏向租給能夠支付較高租金的奢侈品牌。