日本楼市2025易升难跌 受惠日圆贬值等4大因素 地缘风险相对低

日圆滙价持续弱势，近日更再次逼近「4.9算」，吸引海外买家及机构投资者进驻日本楼市；本土境内购买力亦由「强势夫妻」（Power Couple，即家庭年收入达1,000万日圆夫妇）所支撑，带动日本楼市再创新高。其中东京都心区域的住宅，即使是中古公寓大厦，平均价格已超过1亿日圆（约493万港元）、千代田区甚至逼近2亿日圆（约987万港元）水平。展望2025年，在四大因素支撑下，预料日本楼市继续易升难跌。

去年新建公寓减少逾10%

近日更再次逼近「4.9算」，吸引海外买家及机构投资者进驻日本楼市。

千代田区甚至逼近2亿日圆（约987万港元）水平。

受惠地缘政治。仲量联行认为，日本楼市属于增长区域。

由于建筑费用攀升，发展商不得不将成本转嫁在楼价。

日本楼市在新冠疫情后一枝独秀，最大原因除了是日圆贬值令大量旅客到访。

日本楼市在新冠疫情后一枝独秀，最大原因除了是日圆贬值令大量旅客到访外，房地产供应量减少亦是第二大因素。根据房地产公司信义日本数据指，由于发展商去年新建公寓按年减少逾10%，预计今年供应量或维持相同水平，甚至出现下滑。

建筑费攀升 势转嫁楼价

另外，由于建筑费用攀升，发展商不得不将成本转嫁在楼价，预计新建公寓不会减价，成为支撑楼市的第三大因素。当前的中古公寓楼价按年上涨一成，都心区域则上涨15%至20%。同时，新建住宅楼价上涨速度超过了工资增长，发展商更大量供应过亿日圆住宅，尤其是东京都，平均楼价达年收入的18倍。

至于第四大因素则受惠地缘政治。仲量联行认为，日本楼市属于增长区域，主要是因为日本有地缘风险的优势，因俄乌战争、中东情势、美中关系、中台关系等各地情势皆令人担忧，在全球的投资者眼中，日本算是相对安全的投资地点。除地产外，日经指数亦迎来35年来的新高。

楼价收入占比持续上升

不过，楼价不断攀高下，日本全国整体新建住宅的「楼价收入占比」亦持续上升，去年为10.09倍。按东京KANTEI（东京都品川区）统计显示，楼价收入占比最高的为东京都，录17.78倍，即平均年收入为592万日圆，住宅楼价格则达1.053亿日圆(约519万港元)；而在2022年，区内平均年收入为578万日圆，住宅楼价格为8,561万日圆，楼价收入占比为14.81倍。

事实上，东京都内2023年共有4,039伙逾亿日圆住宅，规模达到2022年的1.5倍，日本全国逾亿日圆住宅的80%都集中在东京。

商业地产成交料近2000亿

商业房地产方面，近年成交额亦不断上升，世邦魏理仕（CBRE）预计，2024年商业物业总投资额将突破4万亿日圆（约1,974亿港元），超越前一年的3.95万亿日圆。另外，因建筑成本和维护成本加剧，商店及地铺业主有意加租，东京和心斋桥超过70%的业主均表示，计划提高现有租户的租金，当中有57.9%的业主亦偏向租给能够支付较高租金的奢侈品牌。