利好因素增促經濟穩樓市︳温偉明

根據一手住宅物業銷售資訊網，2024年香港一手住宅成交逾15600宗，對比2022年約9200宗及2023年約10600宗，大幅回升至疫情前約15000至18000宗之水平。從表面看，樓市復甦是由於整體經濟環境改善所致，但實際上，是由於市場上不同的因素將一手住宅需求提高，包括全面「撤辣」、減息周期啟動、內地學生及人才進駐香港、樓價從高位回落而租金節節上升等，從而形成這正面的成果。

回顧2024年，除了成交宗數，一些房地產數據也值得參詳，特別是樓價及租金。差餉物業估價署最新公布，2024年11月私人住宅售價指數報290.9點，對比2021年9月近年高位，香港平均樓價「蒸發」了26.9%，與此同時，租金指數卻由2023年1月低位173.6點，上升至今年11月193.1點，大幅攀升了超過11%，對一些買樓保值的投資者，尤其以收租作長遠投資的人士，吸引力頓時大增。

筆者認為，私人住宅需求，無論是購買或租賃，於2024年已穩定下來。值得留意的是，隨着政府實施了不同的人才入境計劃，吸引內地中高端人士來港，非永久香港居民購房比例明顯倍漲。

租金指數攀升逾11%

根據勞工及福利局公布數字，2023年透過各項人才入境計劃獲批，並逗留不少於12個月的人才及受養人數目約有17萬人，而2024年首10個月則有約15萬人來港，這批「新香港人」肯定對香港樓市帶來正面的支持。

息口走勢方面，香港跟隨美國由去年9月起開始減息，累計降息3次，主要銀行最優惠利率由5.875%降至5.25%，合共減了0.625%，實際供樓利率由每年4.125%降至3.5%，以每貸款100萬元、30年還款期計算，月供由約4850元下調至約4490元，若以中小型單位平均貸款額500萬元為例，每月差不多省回約2000元的供款，對一般市民而言，確實紓緩了財政負擔。

「新香港人」對樓市有支持

隨着美國總統特朗普再上場，坊間不少財金界人士均認為他會對中國進口美國貨品大打關稅戰，一方面影響中國貨品出口貿易，另外一方面亦對美國自身帶來通脹壓力，故此縱使減息周期啟動，惟2025年減息次數及幅度應會減少，減息走勢對樓市相信只帶來有限度的正面影響。

筆者常常掛於口邊，房地產屬於經濟的副產品，理論上經濟好，樓市自然好，經濟差，樓市亦難逃厄運。所以除了上述一些與地產直接有關的數據，參考某些經濟及社會統計數字，也可看到未來樓市一些端倪。

財政司司長辦公室及香港經濟顧問辦公室發表的《二零二四年第三季經濟報告》指出，本地生產總值首三季合計經濟按年增長2.6%，2024年全年實質值增長最新預測為2.5%，儘管增長較2023年3.3%低，但對比2022年負增長，已有很大改善，隨着經濟逐漸轉好，樓市應有所裨益。

月入中位數為20000元

打工仔們最關心的是失業率及人工，根據政府最新數字，2024年9月至11月，失業率為3.1%，較前一年同期2.9%輕微上升了0.2%，暫時對樓市沒有顯著影響。另外，根據統計處公布的就業人士每月收入中位數，8月至10月份最新數字為20000元，與2023年相若。

股市方面，受惠於中央9月份「組合拳」撐市，恒生指數由2024年1月22日的14961點收市低位重回20000點，更於10月7日創下23099點高位收市，成交金額更在10月8日首破6000億，創下6204億歷史紀錄。

不少人認為，市民從股票市場獲利，令他們重拾投資信心之餘，亦有助他們將以前一些「蟹貨」鬆綁，資金有望重回樓市。

股票獲利資金有望重回樓市

談到資金，金管局公布香港整體存款金額於2024年10月創歷史新高，達到約17.16萬億，較2019年底疫情前13.77億，飊升近25%，巨額存款一方面反映香港人過去幾年投資策略轉趨保守，另一方面則代表他們的銀根充足，只要有一個「置佳時機」的出現，投資市場包括樓市又會有一番新景象。

不同的數據無論是單獨看，或是組合分析，都已是一些歷史結果。踏入2025年，香港能否再次創造輝煌，取決於政府及每一個市民如何「拼經濟，謀發展」！

温偉明 嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）