今年大手成交料穩步回升高力翟聰：造價暴跌逾40% 外資追逐帶動成交

2025-01-06 09:53

去年大買賣金額創16年來新低，高力香港資本市場及投資服務部主管翟聰預期，今年大手成交將穩步回升，港投資物業價格暴跌逾40%，吸引外資追逐，帶動成交。

翟聰表示，經驗所得，香港市場向來變化迅速，一旦經濟改善，租金上升，價格隨之爆升。有見工商舖、酒店及服務式住宅等投資物業，價格跌至吸引水平，外資紛紛追逐本港物業。

高利息導致價格暴跌

近期大手買家當中，除了本地久未出手的實力客外，還有星加坡、馬來西亞、印尼、菲律賓資金來港尋寶，出手快，持資時間極具彈性，可短炒或長揸。實力財團或家族甚至「現金購貨」，等待將來利率下跌，才尋找銀行借貸。

銀主及蝕讓個案持續

他續說，利息高企導致物業價格暴跌，但利息總有回調一天，現時，日本及新加坡物業價格已被炒高，「聰明錢」棄日本及新加坡，率先在香港買貨，待利息回落，基金套現回流香港，趁勢將物業售予基金。目前，非本地學生配額放寬，與居住及教學相關物業，去年錄大手買賣，今年仍然需求殷切，趨勢仍然持續。政府引入人才，「資本投資者入境計劃」容許涉資5000萬的住宅買家，1000萬計算入投資移民金額，令「居住」相關項目最為受捧。

他預期，今年第一及第二季，銀主及蝕讓個案仍然持續，資金吼準位置好及優質物業。商廈供應過多，靠減價吸引用家，地點優勝的全幢可看高一線，中環、灣仔及銅鑼灣全幢皆具潛力，長遠需求大，價格具上升潛力。

內地政府放寬「一簽多行」，內地客來港人數驟增，不過，翟聰認為，舖市需時復甦，價格持平或有少許下跌，傳統核心區舖位若果租金穩定，值得考慮。雖然去年工廈不乏買賣，京東大手購入石門物流中心，但今年該範疇未必有起色。

舖價持平或少許下跌

過往基金活躍市場，近年幾乎不見了，翟聰解釋，基金必須向銀行借貸，利息高企令他們幾乎絕跡香港。由於基金經理都是打工的，不作私人擔保，銀行對基金所收取利息亦高些，一般為高半厘至0.75厘。記者吳琳璇

實力客以「現金購貨」，出手快，持資時間極具彈性，亦可待利率跌下來，才尋找銀行借貸。

「居住」相關項目價格料升5%至10%

翟聰認為，現時商廈供應過多，靠減價吸客，舖市需時復甦，價格持平或少許下跌，工廈範疇未必有起色，唯獨與「居住」相關的、包括可改裝學生宿舍的全幢物業看高一線，價格料升5%至10%。

高力去年促成紅磡新柳街3號Incredible Residences全幢，由晶苑以1.23億承接，已打造成學生公寓 Y36，提供82個牀位；該行去年至少錄3宗約10億或以上的買賣，包括沙田利豐中心全幢作18億，全年促成交易至少逾45億。

高力去年促逾45億交易額

翟聰指出，近期利息高企，投資市場運有別於過往，投資物業一般以銀行同業拆息（HIBOR）計算借貸，去年三次減息利好住宅市場，對投資物業未有幫助。儘管去年12月初，伴隨減息，HIBOR曾跌穿4厘水平，上周五，HIBOR仍企穩逾4厘，高踞不下。香港物業價格暴跌，有一定吸引力，但租金亦同時暴跌。高息下，收租不足以抵銷供款，變相要補貼。「購入回報4厘的物業，利息高逾6厘，立即Negative carry，即買即輸錢。」

過往低息年代，HIBOR低至0.2厘至0.4厘，即使再加2厘，亦只有2厘多，當回報3厘，仍是Positive carry，基金每個月可派錢給投資者。旺市時，基金購貨額佔市場比率高逾50%，去年寥寥可數。