宽按揭成数减置业开支 拉动换楼意欲仍存变数

财政司司长陈茂波预先张扬放宽楼宇按揭成数逾月，金管局终于在昨晚付诸行动，宣布即时放宽自用住宅物业及非住宅物业按揭成数。这是金管局自2009年引入连串楼市辣招以来，首次放宽相关措施，但仅属微调，冀能帮助首置和换楼人士减轻置业开支，对楼市起支持作用，但当局对辣税措施未有作出任何改动，能否盘活换楼链仍有待观察。
金管局「减辣」对楼价影响有限

金管局宣布3项楼市「减辣」措施：调整自用住宅物业按揭成数，楼价1500万元以下物业可承做7成按揭，1500万至3000万元物业按揭成数为6成，3000万元以上维持5成按揭不变；非住宅物业，即商铺、写字楼的按揭成数由5成上调至6成；放宽以资产净值为审查基础的按揭上限，由4成上调至5成，即时生效。按揭保险计画同步稍为放宽，对保费作出微调。

当局决定从按揭成数方面减辣，皆因楼价从去年高位累跌13%，写字楼更自2018-19年高位累跌20%，商铺亦累跌17%，发展商已多次要求政府撤销楼市多项辣税，但当局认为楼价虽然作出一定幅度调整，但依然高企，担心过早撤辣会释出错误讯息，带来反效果，唯有以另一种方式帮助需求，透过放宽按揭成数，减轻首次置业人士或换楼人士的开支，从而支持楼市回稳。

「减辣」前，1200万元物业可向银行承做5成按揭，买家可透过申请按揭保险，获得最多8成按揭，但需要支付按揭保险费用，增加买家置业支出。然而，在「减辣」后，置业人士或换楼人士均可以3成首期上会，毋须经按保，减低置业开支。至于1500万元的物业，按揭首期由5成减至3成，即由750万元减至450万元，首期大减300万元，而买家可透过按保为银行贷款7成按揭成数以上的部分提供保险，相关保费会比6成按揭成数以上的保险较低，也可减轻置业人士开支。

放宽按揭成数目的不是刺激楼价掉头向上，当局在楼市低迷下仍有必要出手稳住楼市，至少可促进1500万元以下物业的交投量，并缓解积累已久的换楼需求，启动换楼链，总好过甚么也不做。至于放宽非住宅物业按揭成数也是合适时候，过去3年疫情严重影响商业活动，令商铺和写字楼的成交价和租金大跌，随着社会全面复常，零售业已渐见起色，此时「减辣」可让中小企更容易出售或加按物业套现融资，纾缓资金短缺。

至于放宽按揭是否真的可盘活换楼链仍是未知之数，因目前二手楼市淡静，换楼人士未必可以先放售现有物业才入市，随时是先买后卖，但此举却需要先支付相当于楼价15%的双倍印花税，在一年内成功放售旧单位后再向政府申请退税。问题是换楼人士若没有这笔额外资金兼首期，要细屋换大屋便难以成事，一旦一年内无法出售旧单位，便要自行硬啃这笔辣税。
储局倘持续加息港楼续受压

此外，换楼人士还要面对楼价续跌和息口上调两大风险。当局选择此时放宽按揭成数，似乎是认为楼市在大跌后已有喘稳迹象，并押注美国联储局息口快将见顶，若情况不似预期，一旦储局为了遏通胀，下半年不是加息2次而是4次，即使每次加息0.25厘，港美息差拉阔只会带动套息活动，本港银行将不得不调高最优惠利率（P），令供楼人士负担加重。储局持续加息，也令本港楼市持续受压，楼价可能继续寻底。

因此，换楼人士或首置人士切勿因按揭成数放宽便贸然入市，须量力而为，以免被意想不到的风险令自己大失预算。