及早綢繆逆周期措施 防樓市硬着陸

本港經濟內外交困，人才外流，樓價亦明顯回落，近日社會要求放寬或撤銷樓市辣招的聲音日益高漲。高企樓價難得向下調整，此時減辣會被視為托市，難免令官員有所避忌，但時移世易，當前經濟環境急遽轉差，樓市已進入下行周期，而樓市與經濟民生息息相關，一旦大跌，後果堪虞，當局宜預先做好逆周期措施，避免樓市硬着陸。

面對人才外流，多個政黨不約而同倡議放寬針對非本港永久居民的買家印花稅，以便鼓勵海外人才來港工作和置業，增加其對香港歸屬感。地產界亦指實施十二年的辣招對壓抑樓市作用不大，政府是時候審視辣招是否已經過時，無法有效應對當前複雜的經濟形勢，要求撤銷買家印花稅，以及針對市民購買第二個物業的雙倍印花稅。
撤辣增供應量未必托住樓價

撇除要吸納海外專才的實際需要外，商界倡議撤辣，皆因感受到近三年的疫情反覆、中美角力持續升級，再加上美國聯儲局持續暴力加息，令本港經濟環境急速轉差。股市向來是經濟寒暑表，恒指今年累計下跌逾兩成八，跌至十一年低位，市盈率僅六點二七倍，比一九九八年亞洲金融風暴低位八點〇九倍還要低。港股嚴重超賣，但愈跌愈有，不管是投資者抑或小市民，只要有供強積金，均會感受到虧損嚴重。

股市財富縮水已轉到樓市，出現價跌量縮現象，二手交投淡靜。差估署數據顯示今年首八個月樓價累跌百分之六點五，業界估計全年會下跌一成，由於全球滯脹風險升溫，加上地緣政治緊張，本港樓市已轉勢，有機會進入一個漫長下跌周期，為免樓價再大跌引發業主財務危機，進而對經濟產生連鎖效應，故市場有聲音希望政府盡早撤辣，以免陷入財困的業主失去逃生門。

樓價從高位調整相信是政府所樂見，因辣招擊退炒家，卻始終未能遏止樓價升勢。然而此時撤辣，恐被視為托市，是政治不正確，而財政司司長陳茂波認為，大部分業主經過銀行壓測才上會，樓市出現斷崖式下跌機會較微。問題是，撤辣是否意味樓價一定轉升。

過往政府加辣，着眼在壓抑需求，樓價短暫受壓便輾轉反升，因市民有強烈置業剛需，但土地供應不足，加上長時期超低息環境，資金要尋保值或升值出路，而辣招扭曲市場，令二手供應買少見少，在供需失衡下，樓價出現應跌時不跌，不應升時卻急升的怪現象。

然而，若現在撤辣，買樓成本減低，但市場湧現大批二手盤源，發展商亦會借好消息推盤，供應大增，客觀上未必出現承托樓價效果，反而會令樓價有向下調整壓力。事實上，今次樓價下跌與儲局持續加息有關，港銀已被逼啟動加息周期，不排除之後會跟加甚至追加，供樓開支將大增，財力不足而勉強上車人士恐會斷供，目前已湧現了逾二百個銀主盤，直逼二〇〇八年金融海嘯水平。
聯儲局教訓早出手早受控

樓市下跌周期已成，港府絕不能以樓價僅調整不足百分七便過分鎮定，因樓價若大跌，屆時欲救無從，九七年樓價大跌，一年內可跌四成半，負資產湧現的殷鑑在前，市民苦撐六年後，在中央推出自由行助本港經濟和樓市才脫困。若港府現時寄望與內地通關救經濟是不切實際的想法。

因此，特首李家超在明天發表《施政報告》，不應只着眼為吸人才而放寬買家印花稅，更應以前瞻性思維去應對樓市下跌周期，開始認真考慮研究推出逆周期措施，如撤辣的可行性，冀能在未來大跌市中發揮緩衝效果，減低對經濟衝擊。逆周期措施宜盡早出台，不能等到樓市大跌時才做，儲局低估通脹嚴重性，內地調控樓市而遲遲未肯放寬對房企信貸，結果是錯過處理危機的最佳時機，待事態失控後才出手便太遲，將要花更大氣力和時間才能撲火，屆時付出的代價更大。