重新為市建局定位 舊區重建提速提效

2022-08-14 00:00

近月社會有聲音要求市建局加快舊區重建工作之餘,甚至希望可破格在重建項目中興建公屋,以履行其公共責任。此舉相信是民粹作祟,未有從實際營運角度考慮是否可行,要改變現況,大家應思考為市建局角色重新定位,以新思維推進舊區重建,冀能達到提速、提量、提效作用。

早前有議員關注土瓜灣和油麻地某段舊區重建時間表,以及能否參與興建公屋,助年輕人上樓,市建局行政總監韋志成回應指,土瓜灣十三街和五街的收購成本要四百億元,市建局現有資金只有二百六十億元,要儲夠錢才能進行這項超巨型項目,並以財務不可行為由表明不會建公屋。韋志成其後頻頻在網誌撰文解畫,從而掀起社會對市建局應否興建公屋的討論。
高價收地建公屋浪費資源

社會日益關注市建局工作,因很多基層棲身舊區劏房,居住環境極之惡劣,輪候公屋時間要六年,而政府儘管聲稱已覓得足夠土地在未來十年建三十三萬個公營房屋單位,但生地變熟地需時,當中三分二單位集中在後五年落成。要加快土地和房屋供應,可行方法是聚焦舊區,因舊區地皮屬配套完整的熟地,而且市區有逾九千幢樓齡逾五十年舊樓,當中不少被改成劏房,結構安全和環境衞生極糟,亟待重建,可是卻遲遲未被市建局選中。

不少人遂狠批市建局作為法定機構,有政府注資,又獲賦予權力可強制收回土地,在改善舊區居住環境有着無法推卸的公共責任。可是,市建局為封蝕本之門,往往與發展商合作,將重建項目包裝成豪宅,推高樓價,卻對哪些無利可圖、亟須清拆重建的舊樓採拖字訣,已偏離市區重建的「以人為先」理念,變成「以錢為先」。有議員要求市建局在重建項目興建公屋,履行其社會責任。

不過,議員的建議說易行難,只求博眼球,而忽視其可行性。儘管市建局是法定機構,《市區重建局條例》沒提及自負盈虧,卻須維持財政平衡,其收購舊樓是以同區七年樓齡單位的樓價作為準則,成本高昂,若重建項目用來建公屋,不但是資源錯配,扭曲市場價格,還勢令市建局出現嚴重虧損,須不停向政府伸手注資,相信納稅人不會接受這種變相補貼公屋。假如市建局無法維持財政平衡,舊區重建更難開展,居民居住環境難有改善。

至於市建局與發展商合作,以土地發展業權換取財政收入,待物業建成並出售後獲得分紅,作為未來舊區重建資金,好處是市建局在資金充裕下不用再興建「插針樓」,可改作小區模式發展,如觀塘市中心重建計畫,令重建項目有較完整配套,亦照顧到傳統檔販原區經營意願。其弊處是項目難免以利潤掛帥,若發展商計過數是無利可圖,自然不會參與,導致有選擇性合作現象。

要舊區重建可持續發展,其中一個方法是正如發展局局長甯漢豪所說,維持目前對市建局的定位,「不是主打做公營房屋」,主力做私樓供應,但在公營房屋上可進行分工,即公屋和居屋由房委會和房協負責,市建局要自負盈虧運作,頂多只能應付折讓較低的首置盤。
改變角色聚焦收地土地規劃

另一個方法是為市建局重新定位,職責重點是做好整個舊區的土地規劃和收樓,舊樓收購後交給政府處理。此舉雖然有為發展商收地之嫌,但好處是政府可將最靚地段拿出來競投,後街或一些地段較差的地皮可用來興建公營房屋、公園或社區設施,透過賣地收益,以拉上補下方式令舊區可全面均衡發展,避免有部分舊樓繼續危立而清拆無期。

市區舊樓與日俱增,當局須以新思維推動舊區重建,鼓勵社會各界提出一些可行又符合成本效益,而有整全規劃的新點子,絕不能民粹掛帥,才能更快地釋出更多土地建屋,紓解樓荒,亦可將舊區打造成一個宜居的新社區。

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