楼市前景不明朗 发展商投地唱慢板

继上周东涌政府住宅地皮流标后，港铁旗下东涌东站第一期物业发展项目昨天截标，因没收到任何标书，即时直接流标收场。地皮接连流标，反映发展商对后市前景看不透，不愿也不敢贸然此时投地，短期对楼价会造成一定压力，势将影响政府财政收入，令财赤可能进一步扩大。
东涌东站条款辣  减入标意欲

港铁上月初就东涌东站发展项目收到32份意向书，原本有相当信心吸引发展商入标竞投，但结果却出人意表地出现「零标书」，亦是港铁自2013年天水围天荣站项目以来首次零入标。

发展商提交意向书，只代表对方对项目感兴趣，但并不等于一定入标。发展商最终选择不入标，相信背后是考虑多个因素才作出这决定。首先，外围经济不明朗，高息环境会持续一段颇长时间，令准买家持观望态度，楼市气氛淡静，发展商低市价开盘，销情亦一般，令一手货尾积压多逾2万伙，发展商眼前首务是去库存。

即使政府早前宣布对楼市辣招减辣，短期未看到减辣对刺激楼市成交发挥多大作用，可能需时消化，故发展商仍在观察成效，暂时不敢贸然投地，待市况明朗化才买地也不迟。

虽然港铁将东涌东站项目分拆成几期推出，今次更是罕有地免发展商补地价，以一笔过支付11亿元入场费及分红比例条款代替，骤看很「笋」，但细看内容却并非如此。除了前期费用11亿元外，中标财团需要兴建约8万平方尺商场、地库及停车场，建成后全部无偿交给港铁，因此每平方尺地价成本高达3000至4000元，此数字尚未计算建筑成本及息口因素。发展商在计算过开发总成本后，觉得未必有利可图，故暂时忍手。

然而，发展商此举却打乱了港铁的部署，第一期项目流标，港铁只能等市况转好才招标，或更改招标条款，令到招标事宜拖慢至少半年，继而影响第二期、第三期的招标进度，最终令整个项目工程延误。

发展商放弃投地的另一个原因是东涌东站乃东涌线延线，属于开荒项目，虽说将来有港铁的交通便利优势，但始终远离市区，每平方尺地价成本却高达4000元，与日前越秀地产在油塘刚完成工厦转住宅换地手续，每平方尺楼面补地价仅2040元，便明显贵了一大截。当市区补地价回到11年前水平，发展商在市况不明朗而又不急于补充土地储备时，自然是宁愿预留弹药，静待市区有平地时才出手。
卖地收入难达标  政府须节流

此外，港府锐意发展北部都会区，早前亦公布了行动纲领，对不同地区发展已做好规划部署，并准备收地大兴土木，预计5至10年后渐见雏形，意味北都的发展前景亮丽，对区内楼价有一定支持作用。反观交椅洲人工岛项目上马未有期，加上库房告急，财力难以同时支持两个大型基建项目双轨并行，预计以北都优先开展，待财政宽裕时才考虑开展交椅洲填海工程，意味东涌发展潜力不及北都，故在东涌投地时出价变得非常保守，这解释为何东涌两块地先后流标。

综合政府官地、港铁及市建局3个土地供应来源，东涌东站是今年第6宗地皮流标个案。发展商对后市看不透，出价低，甚或不投地，自然影响准买家入市信心，使楼价持续有下行压力。不过，最伤的还是政府，因当局原先估算今个财政年度推出15幅地，可为库房带来850亿元进帐，可是迄今只售出两幅地，约100亿元，可以预见今年卖地收入难达标，令财赤由原先预计的544亿元倍增至逾1000亿元。财政收入大减，当局有必要开源节流，奉行审慎理财，应使则使原则。