优化收地程序 助北都提速开展

北部都会区是本港未来重点发展项目，为了让更多发展商配合政府规划，发展局日前公布修订「加强版传统新市镇发展模式」的原址换地安排，以及将工厦标准金额补地价安排恒常化，并扩展至新界农地。这些措施明显是想提高发展商释放农地诱因，积极参与，利用市场力量，既可减省政府前期开支，亦使北都项目得以提速上马。
宽原址换地门槛缔多赢局面

虽然发展商在新界坐拥大批农地，但一直以来要将农地转化为住宅或商业用地却面对两大问题。第一，过往发展商若要申请原址换地，仅适用于古洞北/粉岭北及洪水桥/厦村新发展区，而且申请门槛高，包括条件是须持有指定用地内所有私人土地。可是，新界普遍存在祖堂地等第三方土地，而收购祖堂地非常困难，因业权分散，部分业主更早已移居海外，难以取得所有成员一致意见。这不但令发展商只能斩件式发展，也妨碍北都规划的落实。

第二，与地政总署就农地补地价的谈判冗长而艰巨，单是商讨便动辄两、三年，若发展商不接受地政总署的出价，会提出上诉，双方再进行多年讨价还价才有望达成协议，拖慢土地开发时间。故一幅闲置农地由商讨补地价到清理、平整，再建成住宅大楼往往要20年才成事。

鉴于将农地转化成商住用地的程序复杂，费时失事，故政府一口气公布两项新修订，目的是为农地开发拆墙松绑。将原址换地适用范围扩展至所有新发展区，容许发展商毋须拥有全部业权，只要收9成土地便可申请，馀下1成业权由政府出手，条件是发展商除补足地价，还须按政府要求，兴建休憩设施、道路和其他公用设施，建成后交给政府管理，而有关建造成本可在补地价中扣减。受影响居民和商户可选择发展商提供的补偿，或政府补偿和安置方案，即选择入住房委会或房协辖下的屋邨，发展商需就此支付有关费用，初步估计每宗以百万元计。

此举为持份者带来多赢，亦平衡了各方利益。政府出手协助收回祖堂地，降低了发展商收地难度，增加其释放农地意欲，并积极配合和参与北都项目。政府透过换地发展，清理及平整土地的开支也由发展商负责，而相关开支将从补地价中扣减，既可减低政府的前期开发成本，避免财赤进一步恶化，也加速北都发展区的发展。至于受影响居民和商户在接受赔偿时，多了一项入住公屋的选项。

此外，当局让发展商计划发展区内农地时，可选用标准金额方式补地价，首阶段涵盖元朗、北区及屯门，并每年检讨一次，为发展商在传统补地价机制外提供另一选择，毋须再费时与政府讨价还价，从而精简土地发展程序，鼓励发展商加快落实发展项目。
须创科产业导向免沦地产项目

尽管政府对收地赔偿有统一标准，今次亦提出公屋安置选项，希望让受影响居民有得选择，更愿意配合。然而，有乡绅不满有关安排，口出怨言，更扬言「公屋点住」人，并指政府一向以甲区补偿率向农地持有人作出赔偿是不够，以几千元的尺价收地，但发展商起楼后每尺楼价卖逾万元，认为应按发展商给政府的补地价等额赔偿给居民才算合理。此举明显是窥准北都项目开展后，新界农地地价将水涨船高，开天索价，无视当前楼市低迷、卖地频流标的现实。若受影响居民坚持高价收地，恐怕令收地程序受阻。

事实上，北都并非地产发展项目，而是被规划为创科、专业服务和物流枢纽、口岸商贸及产业区等，工业地价跟住宅地价不能相提并论，须吸取数码港模式教训，地产项目无法带动创科产业发展。故政府须主导北都收地换地，明确规定是由创科产业导向，发展商提出换地申请前，先锁定有意落户的龙头创科企业，务求以产业带动北都发展，勿让项目沦为地产项目。至于标准金额补地价须贴市，应考虑每半年检讨一次，减少与受影响居民的不必要争拗，令收地事半功倍。