重建鐵路綫鄉村變多層大廈

（星島日報報道）特首李家超十月中發表《施政報告》，土地房屋問題將成「重中之重」。鄉議局主席、行政會議成員劉業強接受本報專訪提出，新界不少鄉村土地，如元朗及北區，經過多年的城市演變，早已坐擁港鐵站沿綫的優勢，例如在元朗形點（YOHO）對出，就有由多條村落組成的大範圍「鄉村式發展」地帶，一直具備高密度發展的條件，建議當局參考內地「城中村」的做法，讓城規會考慮將這些位於港鐵站覆蓋範圍的鄉村土地，改劃為「住宅」用地，以便重建為多層大廈，形容是「好過郁棕地」。他指出，部分早年落成的鄉村，規劃配套較差，形容有些村屋是「你遮我、我遮你」，相信業主是有重建的意欲，改變生活環境，當局可考慮在新界地區物色一至兩個試點，以測試改劃的可行性。
劉業強接受本報專訪，建議政府可以考慮改劃本港部分「鄉村式發展」地帶，釋放土地發展潛力。他指出，隨港鐵站落成，現時很多新界鄉村已坐落在市中心，早已具備「加高加密」的條件，「現在兩、三層高，一兩倍可否加至四五倍﹖係咪好過郁棕地呢？」他又提出：「生地變熟地咁耐，生地變熟地有程序，五年都未郁，點解熟地唔可以加倍數？」
加高加密「好過郁棕地」

劉業強指出，內地近年提出「城中村」的概念，當中有很多成功例子，如五和新村，香港亦可找一些鄉村先試，「內地都係咁樣做，一點三倍、一點五倍，很多村都成功，有啲係發展商入場，佢幫你傾，成功之後，政府攞返部分地。」他說，如果一兩年「傾掂」，五年都有樓，不用十年後，但這些想法要有企業參與，不是純粹土地房屋政策。他指，譬如元朗，形點YOHO對面，就有一大塊鄉村式發展地帶，「起上嚟起碼五萬 、十萬單位」。

本報翻查資料，元朗形點YOHO對面，共有兩大塊鄉村式發展地帶，如南邊圍、東頭村、山貝村，佔地約二十七公頃；粉嶺站附近，則有粉嶺圍；而未來北環的新田站附近，就有新田永平村及蕃田村等。劉業強承認，有地區不適宜增加密度，譬如西貢的天橋窄，就不適宜，但如果市中心近港鐵站就沒有問題，如北區和元朗很多鄉村式發展地帶鄰近港鐵站，「我覺得新界人願意開放啲」。他又舉例，如新田的「鄉村式發展」地帶可以建高，「睇吓有無發展商埋去傾，政府比政策嗰邊，如果目標為本，係可以諗吓，應該盡快。」
指新界人願意開放

談及建議的可行性，劉業強解釋，有些村屋的配套低，如沒有風景的村屋價值比較低，「YOHO兩萬元呎，對面啲村屋賣唔到兩萬元呎，有啲地方有個價值差咪有得變，如果佢已經賣兩萬元呎咁咪冇得諗。」他相信沒有人反對土地善用，「鄉村式發展」地帶因為前身是農地，所以「一格格」，而且沒有規劃，「密到很誇張，空氣又唔好，你遮住我，我遮住你。」

至於鄉村式發展地的居民，是否願意增加密度，劉業強指，「內地都係靈活變通嘅啫，睇吓大家點樣win win，雙贏方案實有，原本可能一個呎數，畀多少少呎數佢，實計到條數，政府有着數，原有嘅居民有着數。」被問到是否整條村一齊做，不可能一幢幢做，他回應指：「政府行為，有個政策，睇吓佢自己做唔做得成。」
劉詩韻：有政治角度考慮

熟悉鄉郊規劃問題的測量師學會前會長劉詩韻表示，過去曾有將「鄉村式發展」地帶改為「住宅」用地的案例，但全部皆屬公營房屋項目，私樓項目通常也不會在城規會過關。她指出，若單純從土地規劃角度，而不理會業主的身分，當有集成運輸系統貫通，鄰近土地應改作高密度發展，始能具備成本效益，惟「鄉村式發展」地帶屬於「歷史產物」，土地發展意向是滿足原居民的居住需要，除非村落本身已沒有原居民居住，可以「滅村」，改變土地用途才會變得理所當然。「若貿然要求改劃，或會令政府十分為難，因過去多年所見，政府似乎不太願意插手鄉村事務，而直接增加鄉村土地的地積比率，也會予人向村民提供利益的觀感，因此這不是單純規劃問題，當中也需要有政治角度的考慮。」

另一資深測量師、本身也是鄉議局執委的陳東岳認為，「鄉村式發展」地帶若要改為「住宅」用地，相信需要猶如市區重建般，以強拍條例配合，因當中不少地段的產權已賣散，財團或村民在收購合理面積的地塊後，需要再收購餘下業權，始能真正釋放土地的發展潛力。