重建铁路綫乡村变多层大厦

（星岛日报报道）特首李家超十月中发表《施政报告》，土地房屋问题将成「重中之重」。乡议局主席、行政会议成员刘业强接受本报专访提出，新界不少乡村土地，如元朗及北区，经过多年的城市演变，早已坐拥港铁站沿綫的优势，例如在元朗形点（YOHO）对出，就有由多条村落组成的大范围「乡村式发展」地带，一直具备高密度发展的条件，建议当局参考内地「城中村」的做法，让城规会考虑将这些位于港铁站覆盖范围的乡村土地，改划为「住宅」用地，以便重建为多层大厦，形容是「好过郁棕地」。他指出，部分早年落成的乡村，规划配套较差，形容有些村屋是「你遮我、我遮你」，相信业主是有重建的意欲，改变生活环境，当局可考虑在新界地区物色一至两个试点，以测试改划的可行性。
刘业强接受本报专访，建议政府可以考虑改划本港部分「乡村式发展」地带，释放土地发展潜力。他指出，随港铁站落成，现时很多新界乡村已坐落在市中心，早已具备「加高加密」的条件，「现在两、三层高，一两倍可否加至四五倍﹖系咪好过郁棕地呢？」他又提出：「生地变熟地咁耐，生地变熟地有程序，五年都未郁，点解熟地唔可以加倍数？」
加高加密「好过郁棕地」

刘业强指出，内地近年提出「城中村」的概念，当中有很多成功例子，如五和新村，香港亦可找一些乡村先试，「内地都系咁样做，一点三倍、一点五倍，很多村都成功，有啲系发展商入场，佢帮你倾，成功之后，政府攞返部分地。」他说，如果一两年「倾掂」，五年都有楼，不用十年后，但这些想法要有企业参与，不是纯粹土地房屋政策。他指，譬如元朗，形点YOHO对面，就有一大块乡村式发展地带，「起上嚟起码五万 、十万单位」。

本报翻查资料，元朗形点YOHO对面，共有两大块乡村式发展地带，如南边围、东头村、山贝村，占地约二十七公顷；粉岭站附近，则有粉岭围；而未来北环的新田站附近，就有新田永平村及蕃田村等。刘业强承认，有地区不适宜增加密度，譬如西贡的天桥窄，就不适宜，但如果市中心近港铁站就没有问题，如北区和元朗很多乡村式发展地带邻近港铁站，「我觉得新界人愿意开放啲」。他又举例，如新田的「乡村式发展」地带可以建高，「睇吓有无发展商埋去倾，政府比政策嗰边，如果目标为本，系可以谂吓，应该尽快。」
指新界人愿意开放

谈及建议的可行性，刘业强解释，有些村屋的配套低，如没有风景的村屋价值比较低，「YOHO两万元尺，对面啲村屋卖唔到两万元尺，有啲地方有个价值差咪有得变，如果佢已经卖两万元尺咁咪冇得谂。」他相信没有人反对土地善用，「乡村式发展」地带因为前身是农地，所以「一格格」，而且没有规划，「密到很夸张，空气又唔好，你遮住我，我遮住你。」

至于乡村式发展地的居民，是否愿意增加密度，刘业强指，「内地都系灵活变通嘅啫，睇吓大家点样win win，双赢方案实有，原本可能一个尺数，畀多少少尺数佢，实计到条数，政府有着数，原有嘅居民有着数。」被问到是否整条村一齐做，不可能一幢幢做，他回应指：「政府行为，有个政策，睇吓佢自己做唔做得成。」
刘诗韵：有政治角度考虑

熟悉乡郊规划问题的测量师学会前会长刘诗韵表示，过去曾有将「乡村式发展」地带改为「住宅」用地的案例，但全部皆属公营房屋项目，私楼项目通常也不会在城规会过关。她指出，若单纯从土地规划角度，而不理会业主的身分，当有集成运输系统贯通，邻近土地应改作高密度发展，始能具备成本效益，惟「乡村式发展」地带属于「历史产物」，土地发展意向是满足原居民的居住需要，除非村落本身已没有原居民居住，可以「灭村」，改变土地用途才会变得理所当然。「若贸然要求改划，或会令政府十分为难，因过去多年所见，政府似乎不太愿意插手乡村事务，而直接增加乡村土地的地积比率，也会予人向村民提供利益的观感，因此这不是单纯规划问题，当中也需要有政治角度的考虑。」

另一资深测量师、本身也是乡议局执委的陈东岳认为，「乡村式发展」地带若要改为「住宅」用地，相信需要犹如市区重建般，以强拍条例配合，因当中不少地段的产权已卖散，财团或村民在收购合理面积的地块后，需要再收购馀下业权，始能真正释放土地的发展潜力。