重建铁路綫乡村变多层大厦

2022-09-15 00:00

元朗近年发展蓬勃,摩天住宅拔地而起,与乡郊地带近在咫尺。
元朗近年发展蓬勃,摩天住宅拔地而起,与乡郊地带近在咫尺。

(星岛日报报道)特首李家超十月中发表《施政报告》,土地房屋问题将成「重中之重」。乡议局主席、行政会议成员刘业强接受本报专访提出,新界不少乡村土地,如元朗及北区,经过多年的城市演变,早已坐拥港铁站沿綫的优势,例如在元朗形点(YOHO)对出,就有由多条村落组成的大范围「乡村式发展」地带,一直具备高密度发展的条件,建议当局参考内地「城中村」的做法,让城规会考虑将这些位于港铁站覆盖范围的乡村土地,改划为「住宅」用地,以便重建为多层大厦,形容是「好过郁棕地」。他指出,部分早年落成的乡村,规划配套较差,形容有些村屋是「你遮我、我遮你」,相信业主是有重建的意欲,改变生活环境,当局可考虑在新界地区物色一至两个试点,以测试改划的可行性。
刘业强接受本报专访,建议政府可以考虑改划本港部分「乡村式发展」地带,释放土地发展潜力。他指出,随港铁站落成,现时很多新界乡村已坐落在市中心,早已具备「加高加密」的条件,「现在两、三层高,一两倍可否加至四五倍﹖系咪好过郁棕地呢?」他又提出:「生地变熟地咁耐,生地变熟地有程序,五年都未郁,点解熟地唔可以加倍数?」
加高加密「好过郁棕地」

刘业强指出,内地近年提出「城中村」的概念,当中有很多成功例子,如五和新村,香港亦可找一些乡村先试,「内地都系咁样做,一点三倍、一点五倍,很多村都成功,有啲系发展商入场,佢帮你倾,成功之后,政府攞返部分地。」他说,如果一两年「倾掂」,五年都有楼,不用十年后,但这些想法要有企业参与,不是纯粹土地房屋政策。他指,譬如元朗,形点YOHO对面,就有一大块乡村式发展地带,「起上嚟起码五万 、十万单位」。

本报翻查资料,元朗形点YOHO对面,共有两大块乡村式发展地带,如南边围、东头村、山贝村,占地约二十七公顷;粉岭站附近,则有粉岭围;而未来北环的新田站附近,就有新田永平村及蕃田村等。刘业强承认,有地区不适宜增加密度,譬如西贡的天桥窄,就不适宜,但如果市中心近港铁站就没有问题,如北区和元朗很多乡村式发展地带邻近港铁站,「我觉得新界人愿意开放啲」。他又举例,如新田的「乡村式发展」地带可以建高,「睇吓有无发展商埋去倾,政府比政策嗰边,如果目标为本,系可以谂吓,应该尽快。」
指新界人愿意开放

谈及建议的可行性,刘业强解释,有些村屋的配套低,如没有风景的村屋价值比较低,「YOHO两万元尺,对面啲村屋卖唔到两万元尺,有啲地方有个价值差咪有得变,如果佢已经卖两万元尺咁咪冇得谂。」他相信没有人反对土地善用,「乡村式发展」地带因为前身是农地,所以「一格格」,而且没有规划,「密到很夸张,空气又唔好,你遮住我,我遮住你。」

至于乡村式发展地的居民,是否愿意增加密度,刘业强指,「内地都系灵活变通嘅啫,睇吓大家点样win win,双赢方案实有,原本可能一个尺数,畀多少少尺数佢,实计到条数,政府有着数,原有嘅居民有着数。」被问到是否整条村一齐做,不可能一幢幢做,他回应指:「政府行为,有个政策,睇吓佢自己做唔做得成。」
刘诗韵:有政治角度考虑

熟悉乡郊规划问题的测量师学会前会长刘诗韵表示,过去曾有将「乡村式发展」地带改为「住宅」用地的案例,但全部皆属公营房屋项目,私楼项目通常也不会在城规会过关。她指出,若单纯从土地规划角度,而不理会业主的身分,当有集成运输系统贯通,邻近土地应改作高密度发展,始能具备成本效益,惟「乡村式发展」地带属于「历史产物」,土地发展意向是满足原居民的居住需要,除非村落本身已没有原居民居住,可以「灭村」,改变土地用途才会变得理所当然。「若贸然要求改划,或会令政府十分为难,因过去多年所见,政府似乎不太愿意插手乡村事务,而直接增加乡村土地的地积比率,也会予人向村民提供利益的观感,因此这不是单纯规划问题,当中也需要有政治角度的考虑。」

另一资深测量师、本身也是乡议局执委的陈东岳认为,「乡村式发展」地带若要改为「住宅」用地,相信需要犹如市区重建般,以强拍条例配合,因当中不少地段的产权已卖散,财团或村民在收购合理面积的地块后,需要再收购馀下业权,始能真正释放土地的发展潜力。

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