覓地仍荊棘滿途 除阻力需政治意志

特首林鄭月娥提出建設北部都會區宏圖，給解決房屋短缺問題帶來希望，但她不諱言這在三年前沒法做到，如果當時推行，肯定「焦頭爛額」，意即新政治時代的來臨為她鋪平了道路。這的確是事實，中央創造了一個好勢頭，讓政府可以有力出擊，但不可輕視的是，政府要覓得大量土地建屋，仍將阻力重重，滿途荊棘，必須有足夠的政治意志與施政氣魄去克服，否則只會重蹈過去的覆轍，兜兜轉轉走不出困局，令土地短缺成為永恆的問題。

據政府估算，香港由二〇一九年至二〇四八年的土地短缺，約達三千公頃，比過往估計的「缺口」更大，如何找到如此龐大數量的土地，是極之艱巨的世紀任務。特首亦在施政報告指出，未來十年將建三十多萬個公屋單位，但首五年只能落成三分一；換言之，政府要在後五年覓地興建餘下的三分二，究竟用甚麼辦法做到，報告沒有具體說明，只能一邊做一邊籌謀。不論如何，增加土地供應將是政府的最大挑戰。

要解土地難局 須具三條件

政府在制訂未來覓地策略前，應反省過往的不足，從慘痛經驗中吸取教訓。在現任特首上任之初，土地短缺問題已甚嚴峻，面對種種政治阻力和干擾，政府卻欠缺突破障礙的政治能量，怯於強闖難關，權宜之計是發動一次「土地大辯論」，以為可就土地問題建立社會共識，藉此抗衡反對聲音，然而事與願違，結果讓激進組織、環保團體與利益勢力搶奪了話語權，花了一年多時間卻找不到覓地良策，最後回到問題的原點。

這經歷反映政府要解決土地問題，需要三個條件：一是有敢於硬闖的政治意志，不怕反對力量反彈；二是創造一個有利施政的政治環境，讓政府能夠順利推行政策；三是有高超政治策略與技巧，去應付強力挑戰。

在中央直接出手下，香港政治環境出現了翻天覆地改變，激進行動已受遏制，不少施政障礙亦被清除，正如特首所言，「目前正處於最好的時候」，讓政府可大展拳腳。然而政府是否具有第一項和第三項條件，仍須看它的實際表現，如果依然欠缺，即使勢頭多好，也只能事倍功半。

政府雖已定出北部都會區的宏圖大計，但未來要達到發展的目標，仍須完成複雜的收地和造地工作。施政報告提出釋放新界祖堂地及收回棕地，這都觸及新界傳統勢力、地產商與棕地租戶的利益，日後政府與他們具體商議時，必然會困難重重。由於祖堂地屬鄉村集體持有，地權分散，如何定出收地門檻及地價計算等，將出現種種爭議，而且背後還涉及鄉議局與地產商，政治角力勢所難免。

涉複雜利益 仍要連場角力

至於施政報告提及的「綠化地帶」，政府如打這類土地主意，亦會引起環保團體和一些社會人士反對。幾年前政府曾考慮動用郊野公園邊陲地建屋，並已委託房屋協會做研究，但今屆政府為免環保人士不滿，避重就輕打消了這念頭。如今政治環境已變，政府會否再闖難關，是其政治意志的一大考驗。

現時新界許多農地由地產財團擁有，近期他們已願意參與「土地共享先導計畫」，與政府合作，撥出部分土地興建公屋，但進展仍然緩慢，涉及的土地規模也不大，至今只有三宗申請，僅二十三公頃。政府如要釋放更多私人土地，必須與地產財團更積極互動，在這過程中，政府亦須展現強靭政治意志，而中央敦促各界合力紓解住屋問題的聲音，可成為政府談判的「底氣」。

此外，政府要壓縮土地規劃的流程，並修改五條有關條例，也將引起爭議，改革難以順風順水，這同樣不是輕而易舉的事。由於可見，未來政府要覓得足夠土地，仍要打連場硬仗。