今年大額物業成交不足300億 蝕讓盤主導 「淡市強者越強」 荃灣D．PARK最矚目

受高息環境影響，今年買家投資意欲低沉，根據戴德梁行資料顯示，截至12月27日，今年全年大手成交（工商舖、酒店及服務式住宅）錄69宗，總金額僅錄295億，金額屬過去16年新低，市場以銀主及蝕讓盤源主導，佔成交額約一半，情況誇張。

創金融海嘯後新低 

戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄表示，今年大手買賣金額創新低，皆因利息高企影響整體經濟，情況複雜，樓市撤辣並沒有為非住宅市場帶來驚喜，除了住宅以外，每個範疇物業租金皆下跌，投資者不確定租金跌至何時，未敢貿然入市，銀行借貸取態審慎，導致投資宗數及金額「大縮水」。

他續說，今年10大交易涉資合共約153億，佔整體逾億元買賣總金額逾一半（以往通常10大交易佔總數20%至40%），可見淡市下「強者越強」，財雄勢大的財團，有能力以現金支付的實力投資者能夠發圍，不用面對借貸困難。今年最大宗交易為華懋承接荃灣D．PARK愉景商場，涉資高達40.2億。

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2024年首10位大手工商舖成交：

高力香港資本市場及投資服務部主管翟聰表示，今年第一季表現淡靜，業主不肯減價，買方猶豫，銀行亦觀望，拖慢放售銀主盤的步伐，由第二季開始大手買賣活躍，銀行大力推售銀主盤，價格高位動輒跌逾40%，結果，當跌至一定水平，市場有承接力，而且不止一名準買家有興趣，只是出價較審慎，銀主力谷再減價，直至吸引買家承接為止，市場頻錄蝕讓個案。

根據《星島》資料，今年大手成交額，為繼2008年金融海嘯（當年84宗，總額230億）之後新低，翟聰則解釋，主因利息高企，2024年初，市場預期美聯儲局迅速減息，但一直事與願違，拖至第3及4季才落實，雖然經過3度減息，香港三次都跟隨減息。

不過，減息限於優惠利率(P按)，對住宅帶來利好影響，帶動交投活躍，惟對投資物業市場作用並不大，皆因投資物業普遍借「H按」，即以銀行同業拆息（HIBOR）計算，HIBOR近年大幅飆升，借H按投資者面對沉重利息，措手不及，儘管今年12月初，HIBOR曾經跌穿4厘水平，不過，直至近日，HIBOR仍然企穩在4.3至4.5厘水平，可見仍然高踞不下。

以目前HIBOR為4厘至4.5厘計算，再加上2厘，投資物業借貸利息相等於逾6厘水平，利息高企，價格暴跌的吸引力敵不過利息高企，經濟欠佳，營商環境差，物業租金亦跟隨價格下跌，就算物業回報為4至5厘水平，仍然抵銷不了逾6厘利息，投資者一旦購入物業，立即成為「負利差資產」(Negative carry)，需要支付至少1至2厘的差額作為補貼。

10大成交 用家穩佔5宗

今年以來，活躍的有3類買家，首先是用家趁淡市自置物業，比重最高，第2類為超級大財團，第3為久未出手本地實力老牌家族，或來自外地尤其是東南亞私人或家族資金。

今年十大成交當中，大學紛斥巨資自置校址，除了香港都會大學購入紅磡祥祺中心全幢，香港城市大學亦斥資8.8億，承接尖東明輝中心基座作為自用。華懋斥資40.2億購入荃灣D ．PARK愉景商場，華潤隆地購入土瓜灣欣榮商場、以及長沙灣「大四喜」，屬於第2類買家。

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屯門滙賢一號銀主盤由星資基金承接，長沙灣南商金融創新中心，由投資者承接，都屬於上述的第3類買家。

有見市況淡靜，物業價格暴跌，用家空群出動，是今年投資市場最大的特點，10宗大手成交當中，用家佔5宗，包括兩間大學自置物業，上環明大企業集團大廈以12.98億易手，買家為集友銀行相關人士，星展銀行購入中環中心66樓及75樓，作價約13.46億；還有，沙田石門利豐中心全幢以18億易手，買家京東產發表示，對在港購入新物流設施感到高興，將繼續在香港擴展業務。

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