今年大额物业成交不足300亿 蚀让盘主导 「淡市强者越强」 荃湾D．PARK最瞩目
2024-12-30 10:54 
受高息环境影响，今年买家投资意欲低沉，根据戴德梁行资料显示，截至12月27日，今年全年大手成交（工商铺、酒店及服务式住宅）录69宗，总金额仅录295亿，金额属过去16年新低，市场以银主及蚀让盘源主导，占成交额约一半，情况夸张。
创金融海啸后新低
戴德梁行执行董事及香港资本市场部主管高伟雄表示，今年大手买卖金额创新低，皆因利息高企影响整体经济，情况复杂，楼市撤辣并没有为非住宅市场带来惊喜，除了住宅以外，每个范畴物业租金皆下跌，投资者不确定租金跌至何时，未敢贸然入市，银行借贷取态审慎，导致投资宗数及金额「大缩水」。
他续说，今年10大交易涉资合共约153亿，占整体逾亿元买卖总金额逾一半（以往通常10大交易占总数20%至40%），可见淡市下「强者越强」，财雄势大的财团，有能力以现金支付的实力投资者能够发围，不用面对借贷困难。今年最大宗交易为华懋承接荃湾D．PARK愉景商场，涉资高达40.2亿。
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2024年首10位大手工商铺成交：
高力香港资本市场及投资服务部主管翟聪表示，今年第一季表现淡静，业主不肯减价，买方犹豫，银行亦观望，拖慢放售银主盘的步伐，由第二季开始大手买卖活跃，银行大力推售银主盘，价格高位动辄跌逾40%，结果，当跌至一定水平，市场有承接力，而且不止一名准买家有兴趣，只是出价较审慎，银主力谷再减价，直至吸引买家承接为止，市场频录蚀让个案。
根据《星岛》资料，今年大手成交额，为继2008年金融海啸（当年84宗，总额230亿）之后新低，翟聪则解释，主因利息高企，2024年初，市场预期美联储局迅速减息，但一直事与愿违，拖至第3及4季才落实，虽然经过3度减息，香港三次都跟随减息。
不过，减息限于优惠利率(P按)，对住宅带来利好影响，带动交投活跃，惟对投资物业市场作用并不大，皆因投资物业普遍借「H按」，即以银行同业拆息（HIBOR）计算，HIBOR近年大幅飙升，借H按投资者面对沉重利息，措手不及，尽管今年12月初，HIBOR曾经跌穿4厘水平，不过，直至近日，HIBOR仍然企稳在4.3至4.5厘水平，可见仍然高踞不下。
以目前HIBOR为4厘至4.5厘计算，再加上2厘，投资物业借贷利息相等于逾6厘水平，利息高企，价格暴跌的吸引力敌不过利息高企，经济欠佳，营商环境差，物业租金亦跟随价格下跌，就算物业回报为4至5厘水平，仍然抵销不了逾6厘利息，投资者一旦购入物业，立即成为「负利差资产」(Negative carry)，需要支付至少1至2厘的差额作为补贴。
10大成交 用家稳占5宗
今年以来，活跃的有3类买家，首先是用家趁淡市自置物业，比重最高，第2类为超级大财团，第3为久未出手本地实力老牌家族，或来自外地尤其是东南亚私人或家族资金。
今年十大成交当中，大学纷斥巨资自置校址，除了香港都会大学购入红磡祥祺中心全幢，香港城市大学亦斥资8.8亿，承接尖东明辉中心基座作为自用。华懋斥资40.2亿购入荃湾D ．PARK愉景商场，华润隆地购入土瓜湾欣荣商场、以及长沙湾「大四喜」，属于第2类买家。
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屯门滙贤一号银主盘由星资基金承接，长沙湾南商金融创新中心，由投资者承接，都属于上述的第3类买家。
有见市况淡静，物业价格暴跌，用家空群出动，是今年投资市场最大的特点，10宗大手成交当中，用家占5宗，包括两间大学自置物业，上环明大企业集团大厦以12.98亿易手，买家为集友银行相关人士，星展银行购入中环中心66楼及75楼，作价约13.46亿；还有，沙田石门利丰中心全幢以18亿易手，买家京东产发表示，对在港购入新物流设施感到高兴，将继续在香港扩展业务。
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