限購限貸鬆綁治標 須穩經濟方能救樓市

內地房企債務違約危機深化，拖累經濟，中央近日密集出台救樓市措施，繼推動購買首套房「認房不認貸」政策，廣州和深圳兩個一線城市率先落實後，人行又調整房貸政策，意味以限購、限貸為主的限制政策正在放寬，冀刺激剛需穩住市場信心。此舉形同短期打了支強心針，但仍須出台更多刺激政策改善經濟環境，才能恢復民眾消費和投資信心。

廣州和深圳日前宣布執行「認房不認貸」，居民家庭成員申請貸款買樓時，只要在當地名下沒有物業，不論是否已利用貸款購買過單位，銀行均當作首置處理。
廣深落實認房不認貸起提振作用

「認房」和「認貸」是內地樓市調控重要政策工具，也是銀行在審批樓按貸款時判斷是首套房抑或二套的標準，其中以「認房又認貸」最為嚴格，即是縱然首套房貸款已還清，但因有貸款紀錄，再買樓或換樓時仍被視為購買第二套住房，須支付較高首付比例（首期）和房貸利率。

在新政策下，銀行可以不理買樓人士以往曾有貸款紀錄，只要在當地當下手上已沒有物業，便可享受低息貸款和較少成數首期。以廣州一個樓價300萬元人民幣單位為例，在新政策推行前，某人在故鄉曾置業，但因工作緣故到了廣州居住，若要在廣州買樓，須支付相當於樓價7成的首期，即210萬元；但新政策落實後，首期僅需90萬元，而房貸利率亦由4.8%降至4.2%，大大降低居民置業或換樓的門檻和成本，有助提高民眾置業意欲。

廣州和深圳今次落實「認房不認貸」另一大賣點是，由過往以家庭為單位來認定首套房產，調整為以家庭成員為單位，意味可釋放更多需求，再加上入市門檻降低，可幫助更多符合資格而資金不足的人士入市，令交投活躍，有助改善樓市氣氛，恢復市場信心。

當越多人入市，發展商便有機會將手上過量貨尾套現，然後將資金投放在施工中的樓盤，確保項目不會成為爛尾樓，增加民眾入市信心，形成良性循環，令資金回籠速度加快，有助盡快償還債務。
須一攬子刺激政策盤活樓市信心

事實上，「認房不認貸」政策早已在三四線城市推行，並擴展至部分二線城市，作為一線城市的廣州和深圳也推行，而且沒有市區、郊區等差異化分類，意味是全面落地，無疑對外釋放出了對限購、限貸政策鬆綁信號，短期起立竿見影提振作用。中山、東莞、江門、廈門和武漢等二線城市隨即紛紛跟隨，相信上海和北京這兩個一線城市遲早也會跟進，屆時有望對整體樓市起更大提振作用。

與此同時，人行繼續出招優化房貸政策，不再區分實施限購城市和不實施限購城市，將首套房和二套住房的最低首付比例下限，分別統一為不低於2成和3成。目前在實施限購城市中，北京和上海的二套房首付比例高達7成，意味首期成數有進一步下調空間。

限購和限貸政策鬆綁後，據悉廣州和深圳多了人預約睇樓，政策能否帶動樓宇銷售回升仍有待觀察。畢竟在當前樓市低迷和經濟疲弱環境下，單靠放寬限購和限貸並不夠，需要一攬子刺激政策才有望對樓市起真正拉動作用。例如，在現時炒家已絕跡的情況下，當局應認真考慮放寬限價令，讓發展商可下調價格賣樓，民眾若覺得是筍盤自然會入市，在供需力量調節下，樓市有望築底回穩。

更重要是當局出台更多政策穩經濟，民眾不願買樓，除了諸多樓市調控措施限制外，更與經濟前景不明朗有關，尤其外貿、消費和投資增長均失速，企業在縮減規模，不少人面對減薪甚或失業問題，沒有穩定收入，如何有錢供樓。只有當經濟重拾增長動力，企業願擴大規模，民眾有工開和穩定收入，才願意消費，並改變對樓市前景的預期，樓市才有望扭轉當前量價齊跌現象。