深圳新盤錄3000宗成交按月升15%

（星島日報報道）深圳為大灣區的樓市指標，受限制於政府的指導價，新盤單位有機會以低市價推出，吸引準買家入市。9月一手成交註冊量約3000宗，按月升約15%。業內人士預期，未來樓市走勢受疫情影響，如疫情放緩，發展商積極推盤，成交量有望再錄上升。
美聯華南戰略董事總經理江少傑表示，深圳當地9月一手成交註冊量約3000宗對比8月的2600宗，錄約15%的按月升幅。而成交價方面，9月成交中每方米約58948元人民幣，折合每方呎約6043元港幣，而8月的成交平均每方米56682元人民幣，折合每方呎約5811元港幣，對比之下錄約4%的按月升幅。成交價走勢平穩，其中一個原因為當地政府有為推出的樓盤提供指導價，令樓價維持於約5萬尾的水平。成交註冊量就主要反映了多個剛需盤於8月時推出，涉及伙數近千伙，成功吸引準買家入市，拉高成交量。

近月一手入市氣氛不俗，因政府的指導價，一些新盤會低市價推出單位，吸引各路準買家入市。反觀今年至今，其他內地二三綫城市都陸續推出推動樓市政策。對比下政府對深圳樓市比較嚴厲，相信推出政策推動樓市的風氣於未來數月有望延申至深圳在內的一綫城市，促進當地樓市發展。其實深圳有房比率徘徊於約33%水平，對比其他內地一綫城市約50%較低，市民對住戶的需求很大。

江少傑指出，由於現時多買一伙單位的首期需要7至8成，較首置的約3成大增，令換樓客難以入市。發展商見狀，亦有縮細單位面積來迎合現象，例如將70方米的單位從以往較常見的2房改成3房推出。讓首置客一步到位，買到所需的戶型。市場未來需視乎疫情走勢，前半年斷斷續續都有封區等措施出現，令不少發展商都擱置推盤，預期10月內多逾10個新盤推出，市況仍見不俗。
料二手價跌量升

而二手方面，江少傑表示，8月及9月成交量維持於2000宗水平，成交價徘徊於每方米6.6萬水平，折合每方呎約6700元港幣。由於新盤搶去焦點，亦因為當地政策關係，想要認購新盤可能需要凍結手頭資金，導致準買家於那段時間都不會考慮到二手市場覓盤。其實不少二手業主已面對現實，釋出更多的減價空間。對準買家亦有一定吸引力，料會出現價跌量升的情況。其中由於當地規劃向西邊發展，一些東邊區域樓價明顯收到更大壓力，樓價由年初起跌幅逾2成。

近期憧憬中港兩地通關，查詢的數量亦有所上升。自住及投資的比例大約為7比3，部分打算為未來上大灣區發展而置業。投資方面，由於普遍二手樓價有明顯下跌，對比下租金下跌幅度較細，開放式單位回報率達4厘，1至2房普遍都有逾3厘。
港買家查詢量增

龍騰國際集團行政總裁蔡俊鵬表示，深圳由於出現多宗新冠確診，多個地區均出現大規模管控防疫政策，情況對樓市雖然沒有太大的影響，但長久對經濟會帶來不利因素，在短時間內相信情況會維持，第四季樓市有機會進入冰封期。

無論是一手還是二手樓，豪宅市場都比普通住宅更受買家追捧。去貨較好的不少為豪宅項目，由2022年初大面積單位成交佔比僅為4.4%，到近期已經上漲至8.2%。熱門豪宅樓盤參考價都在8萬至13萬不等，與實際成交價有較大不同，購買豪宅需要繳納的實際銀行按揭成交都較低。數據顯示，2022年首8個月購買了深圳豪宅單位的的買家中，有50%的買家選擇一次性付款，並無向銀行作出任何貸款，反映購買力不俗。

對於香港買家而言，目前在深圳置業的優勢明顯，由於深圳限購限貸政策在內地而言是比較嚴格的，就連深圳戶籍家庭也只能買兩套房。由於購房指標有限，加上深圳指導價政策的出台後，再推出取消學區房的，重重因素下導致一定程度上壓縮小戶型的成交和樓價上升空間。

但這些政策對於港人身分的買家來說，影響並不大。因港人在內地購房如名下並無內地物業，所有政策均毋須理會，屬很大的優勢；再借港人在內地身分定義還是境外居民，在銀行按揭上可選擇外資銀行，更可選擇香港銀行直接按揭的優勢，擁有低息貸款的好處，可以在價格進一步回落後考慮市區，如福田、羅湖、南山一帶中小面積單位，或龍華區面積較大的單位入市。