深圳新盘录3000宗成交按月升15%

（星岛日报报道）深圳为大湾区的楼市指标，受限制于政府的指导价，新盘单位有机会以低市价推出，吸引准买家入市。9月一手成交注册量约3000宗，按月升约15%。业内人士预期，未来楼市走势受疫情影响，如疫情放缓，发展商积极推盘，成交量有望再录上升。
美联华南战略董事总经理江少杰表示，深圳当地9月一手成交注册量约3000宗对比8月的2600宗，录约15%的按月升幅。而成交价方面，9月成交中每方米约58948元人民币，折合每方尺约6043元港币，而8月的成交平均每方米56682元人民币，折合每方尺约5811元港币，对比之下录约4%的按月升幅。成交价走势平稳，其中一个原因为当地政府有为推出的楼盘提供指导价，令楼价维持于约5万尾的水平。成交注册量就主要反映了多个刚需盘于8月时推出，涉及伙数近千伙，成功吸引准买家入市，拉高成交量。

近月一手入市气氛不俗，因政府的指导价，一些新盘会低市价推出单位，吸引各路准买家入市。反观今年至今，其他内地二三綫城市都陆续推出推动楼市政策。对比下政府对深圳楼市比较严厉，相信推出政策推动楼市的风气于未来数月有望延申至深圳在内的一綫城市，促进当地楼市发展。其实深圳有房比率徘徊于约33%水平，对比其他内地一綫城市约50%较低，市民对住户的需求很大。

江少杰指出，由于现时多买一伙单位的首期需要7至8成，较首置的约3成大增，令换楼客难以入市。发展商见状，亦有缩细单位面积来迎合现象，例如将70方米的单位从以往较常见的2房改成3房推出。让首置客一步到位，买到所需的户型。市场未来需视乎疫情走势，前半年断断续续都有封区等措施出现，令不少发展商都搁置推盘，预期10月内多逾10个新盘推出，市况仍见不俗。
料二手价跌量升

而二手方面，江少杰表示，8月及9月成交量维持于2000宗水平，成交价徘徊于每方米6.6万水平，折合每方尺约6700元港币。由于新盘抢去焦点，亦因为当地政策关系，想要认购新盘可能需要冻结手头资金，导致准买家于那段时间都不会考虑到二手市场觅盘。其实不少二手业主已面对现实，释出更多的减价空间。对准买家亦有一定吸引力，料会出现价跌量升的情况。其中由于当地规划向西边发展，一些东边区域楼价明显收到更大压力，楼价由年初起跌幅逾2成。

近期憧憬中港两地通关，查询的数量亦有所上升。自住及投资的比例大约为7比3，部分打算为未来上大湾区发展而置业。投资方面，由于普遍二手楼价有明显下跌，对比下租金下跌幅度较细，开放式单位回报率达4厘，1至2房普遍都有逾3厘。
港买家查询量增

龙腾国际集团行政总裁蔡俊鹏表示，深圳由于出现多宗新冠确诊，多个地区均出现大规模管控防疫政策，情况对楼市虽然没有太大的影响，但长久对经济会带来不利因素，在短时间内相信情况会维持，第四季楼市有机会进入冰封期。

无论是一手还是二手楼，豪宅市场都比普通住宅更受买家追捧。去货较好的不少为豪宅项目，由2022年初大面积单位成交占比仅为4.4%，到近期已经上涨至8.2%。热门豪宅楼盘参考价都在8万至13万不等，与实际成交价有较大不同，购买豪宅需要缴纳的实际银行按揭成交都较低。数据显示，2022年首8个月购买了深圳豪宅单位的的买家中，有50%的买家选择一次性付款，并无向银行作出任何贷款，反映购买力不俗。

对于香港买家而言，目前在深圳置业的优势明显，由于深圳限购限贷政策在内地而言是比较严格的，就连深圳户籍家庭也只能买两套房。由于购房指标有限，加上深圳指导价政策的出台后，再推出取消学区房的，重重因素下导致一定程度上压缩小户型的成交和楼价上升空间。

但这些政策对于港人身分的买家来说，影响并不大。因港人在内地购房如名下并无内地物业，所有政策均毋须理会，属很大的优势；再借港人在内地身分定义还是境外居民，在银行按揭上可选择外资银行，更可选择香港银行直接按揭的优势，拥有低息贷款的好处，可以在价格进一步回落后考虑市区，如福田、罗湖、南山一带中小面积单位，或龙华区面积较大的单位入市。