樓價來年料升10%至15%

2021-09-03 00:00

(星島日報報道)疫市下樓價直逼歷史高位,Portwood Capital董事總經理卓百德(Peter Churchouse)認為,本港經濟表現於疫情中步出低谷,加上預期低息環境持續,環顧現今市場需求殷切,惟私樓供應卻持續不足,在供求嚴重失衡下,令樓市仍具上升動力,料未來12個月(即今年8月至明年9月)升約10%至15%。

本港樓價表現「硬淨」、卓百德接受本報訪問,為現今樓市「把脈」,他指出,受新冠肺炎於去年初爆發,令本港經濟備受壓力,去年本地生產總值(GDP)錄約6%跌幅,當時市場均認為樓市勢必同步下滑,惟最終結果則有別於預期,樓價於疫市下依然靠穩。

他以成交量剖析現今市況,回顧過去40年,本港樓市經歷多番高低起伏,於牛市期間,市場會出現泡沫,成交量每月會衝上萬宗水平,惟於熊市中成交量則會跌穿4000宗水平,現今樓市每月平均成交量介乎6000伙至8000伙,實屬健康穩定。

樓價於疫市下站穩陣腳,他直指,事實上,全球各大城市樓價於去年均錄全數上揚,於歷史上實屬少見,只因各國央行均持續量化寬鬆,令市場資金充裕,物業市場亦成為資金最佳目的地,造就各國樓價節節飆升。

除環球經濟資金充裕,帶動本港樓價同步上升外,卓百德亦以本港最近經濟表現及住宅供求為樓市作出分析,本港經濟表現已逐步走出疫情陰霾,帶動失業率持續回落及薪金水平穩步上揚,市場亦預期低息環境持續至少約1年,屬樓市利好的需求因素。

然而,住宅供應則持續不足,他指出,早於30、40年前,當時每年約有2.3萬至2.9萬伙私樓供應,但回顧過去約10年間,供應量急挫約50%至60%,換而之,現今市場供應較當年銳減逾半,儘管供應量於過去數年稍回升,但長線仍遠低於平均水平,故於供不應求的情況下,料樓價持續上揚,於未來12個月期間將上升約10%至15%。

若以各類單位劃分,近期豪宅物業異軍突起,樓價升幅明顯跑贏中小型單位,市況與過去10年間截然不同,但面積於1600方呎以上的豪宅單位佔整體私樓僅約2.3%,對普羅大眾的影響不大,然而,中小型單位樓價長處升軌,對升斗市民的置業安居的負擔能力(affordability),則構成龐大壓力,對社會的長遠發展造成負面影響。

但與此同時,卓百德亦指出,樓市現時亦受一定利淡因素困擾,他指出,各國央行持續量化寬鬆逾十個年頭,令市場借賃量急劇飆升,但他亦補充本港金融體系相當穩健,故料市場「爆煲」機會不大,加上歐美多國經濟受疫情重創,料息口回升機會不高,故樓市走勢值得看俏。

卓百德續指出,現今市場並非單一市場,儘管樓價近年高踞不下,惟商廈市場則陰霾密布,商廈租金於近年持續調整,整體幅度約兩至三成,惟展望明年市場仍有大量供應即將出爐,涉及樓面約400多萬方呎,屬近年最龐大供應,若環球經濟未能迅速復甦,故可以期預空置率將進一步攀升。

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