提振信心谷经济 中央救楼市逼在眉睫

内地楼市再度转弱，令人忧虑会否拖累经济，连日来频频传出中央将会出招稳定楼市，而官媒亦认为一綫城市应调整限购政策，令市场憧憬新一轮救楼市措施出台可能是如箭在弦。由于放宽楼市限购与「房住不炒」政策原则有所抵触，但面对经济减速，中央可能有逼切需要因应现实情况作出适度调整，通过救楼市措施来稳住市场信心，让民众敢于投资和消费，为经济注入新活水。

救楼市消息甚嚣尘上，最先由彭博社上周传出，日前国务院发展研究中心旗下的《中国经济时报》发表文章，指一綫城市应优化调整限购政策，通过「一区一策」带动楼市回暖，大行摩根士丹利也发表报告，指新刺激措施有望在未来一至两个月出台，料措施包括在一、二綫城市放宽限购令、多达1万亿元人民币支持基建、向消费者提供诱因购物等。
一綫城市松限购释积极信号

尽管中央对相关消息不置可否，但市场憧憬救市措施出台，皆因楼市经历首季小阳春后，踏入5月再出现量价齐跌，百大房企5月销售额按月回落18.8%，楼价亦回落0.01%，加上不少业主提早偿还按揭，二手沽盘涌现，都反映楼市由暖转冷，或再度探底。由于楼市牵涉建筑业、建材供应、家电、银行等几十个不同产业链，涉及上亿就业人口，楼市不振，发展商楼盘卖不去便难套现，没钱结帐和发工资，拖累上下游夥伴公司；楼价下跌也令不少业主身家缩水，加上对未来经济前景不看好，遂将钱储起来，不敢投资和消费，令经济增速放缓，继而影响到今年GDP增速5%目标。因此，有经济学家提出，只有救楼市才是救内需和救经济。

之前当局透过限贷、限购和限价等非市场手段来调控楼市，现在要救楼市相信主要是从限购和限价两方面入手。所谓限购令，是限制民众购买房产数目，目的是体现「房住不炒」，遏止炒风。至于限价令，规定发展商售楼按官方指导价成交，价钱不能过高或过低，以免影响楼市稳定。

限购和限价政策表面上是相辅相成，但实际上有矛盾地方。例如因受制于限购令，发展商无法将单位售予已有物业的投资者，令楼盘可能滞销；即使楼盘抢手受欢迎，因受制于官方指导价，无法卖到好价钱。政策虽成功压抑炒风，但代价是打击房企投地积极性，也挫损民众投资意欲，因小业主将来想卖楼套现，也同样受限购令和限价令影响，不但未能保值，还随时可能要损手离场。

因此，当局一旦放宽这两项措施，对房企而言并非坏事，因当前实际楼价早已跌破官方指导价的下限仍乏人问津，至少可以按市场供需认可价值点销售，以便去货套现，缓解资金短缺问题。对民众而言，这显示当局趁楼市大跌这个机会对楼控政策作出调整，重新正视楼宇具有投资功能，让手头有馀钱的人士敢于入市。
楼控松绑成效有待时间验证

不过，限购令松绑却有违「房住不炒」政策宗旨，令当局在决策时感到犹豫。不过，在经济失速下，今年已有杭州、南京等14个二綫城市放宽限购，连一向执行限购令最严格的一綫城市也正进行微调，例如深圳和北京尝试进行「一区一策」试点工作、上调住房公积金贷款额度，都反映当局楼控政策有所松动，一旦优化政策正式出台，有望向市场释放更积极信号，起到稳预期和提振信心的作用。至于放开限价令，相信中央态度较为审慎，因暂时不清楚楼价是否已见底，一旦楼价出现无序下跌，将拖累地价大跌，不但影响到地方政府税收，更使大部分人士身家大缩水，是中央最不愿见到。

至于即将出台的救楼市措施会带来甚么效果，是开启逃生门，让房企有机会将手上楼盘灵活套现？还是让市场打了支强心针，让民众买得放心，房企乐于在套现后加大力度投资，令楼市反弹回暖，并带动经济复苏势头？则有待时间验证。