提振信心谷经济 中央救楼市逼在眉睫
2023-06-09 00:00
救楼市消息甚嚣尘上,最先由彭博社上周传出,日前国务院发展研究中心旗下的《中国经济时报》发表文章,指一綫城市应优化调整限购政策,通过「一区一策」带动楼市回暖,大行摩根士丹利也发表报告,指新刺激措施有望在未来一至两个月出台,料措施包括在一、二綫城市放宽限购令、多达1万亿元人民币支持基建、向消费者提供诱因购物等。
一綫城市松限购释积极信号
尽管中央对相关消息不置可否,但市场憧憬救市措施出台,皆因楼市经历首季小阳春后,踏入5月再出现量价齐跌,百大房企5月销售额按月回落18.8%,楼价亦回落0.01%,加上不少业主提早偿还按揭,二手沽盘涌现,都反映楼市由暖转冷,或再度探底。由于楼市牵涉建筑业、建材供应、家电、银行等几十个不同产业链,涉及上亿就业人口,楼市不振,发展商楼盘卖不去便难套现,没钱结帐和发工资,拖累上下游夥伴公司;楼价下跌也令不少业主身家缩水,加上对未来经济前景不看好,遂将钱储起来,不敢投资和消费,令经济增速放缓,继而影响到今年GDP增速5%目标。因此,有经济学家提出,只有救楼市才是救内需和救经济。
之前当局透过限贷、限购和限价等非市场手段来调控楼市,现在要救楼市相信主要是从限购和限价两方面入手。所谓限购令,是限制民众购买房产数目,目的是体现「房住不炒」,遏止炒风。至于限价令,规定发展商售楼按官方指导价成交,价钱不能过高或过低,以免影响楼市稳定。
限购和限价政策表面上是相辅相成,但实际上有矛盾地方。例如因受制于限购令,发展商无法将单位售予已有物业的投资者,令楼盘可能滞销;即使楼盘抢手受欢迎,因受制于官方指导价,无法卖到好价钱。政策虽成功压抑炒风,但代价是打击房企投地积极性,也挫损民众投资意欲,因小业主将来想卖楼套现,也同样受限购令和限价令影响,不但未能保值,还随时可能要损手离场。
因此,当局一旦放宽这两项措施,对房企而言并非坏事,因当前实际楼价早已跌破官方指导价的下限仍乏人问津,至少可以按市场供需认可价值点销售,以便去货套现,缓解资金短缺问题。对民众而言,这显示当局趁楼市大跌这个机会对楼控政策作出调整,重新正视楼宇具有投资功能,让手头有馀钱的人士敢于入市。
楼控松绑成效有待时间验证
不过,限购令松绑却有违「房住不炒」政策宗旨,令当局在决策时感到犹豫。不过,在经济失速下,今年已有杭州、南京等14个二綫城市放宽限购,连一向执行限购令最严格的一綫城市也正进行微调,例如深圳和北京尝试进行「一区一策」试点工作、上调住房公积金贷款额度,都反映当局楼控政策有所松动,一旦优化政策正式出台,有望向市场释放更积极信号,起到稳预期和提振信心的作用。至于放开限价令,相信中央态度较为审慎,因暂时不清楚楼价是否已见底,一旦楼价出现无序下跌,将拖累地价大跌,不但影响到地方政府税收,更使大部分人士身家大缩水,是中央最不愿见到。
至于即将出台的救楼市措施会带来甚么效果,是开启逃生门,让房企有机会将手上楼盘灵活套现?还是让市场打了支强心针,让民众买得放心,房企乐于在套现后加大力度投资,令楼市反弹回暖,并带动经济复苏势头?则有待时间验证。
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