上水地標銀座式商廈 租客更新原因

雖然上水並非傳統核心旺區，但因為通關後內地遊客增加，其商鋪租賃也備受關注。在6月下旬，上水新豐路一幢地標銀座式商廈，全幢的租戶均有更新。地下至1樓在藥妝店不再續租後，丟吉一年，現由銀行承租。2至6樓的租客亦從過往5家教育機構改為一家護老院。

地下連1樓的大型鋪位，對租客而言不是這麼容易覓得，對業主來說也不是那麼容易租出。因為很多零售店只租用地鋪已非常足夠，1樓往往被視為「豬頭骨」。一般藥妝店也同樣用不了那麼多樓面，不過前租客在2014年進駐該鋪時，因大量自由行遊客及水貨客的消費，令生意大增，藥妝店規模得以擴大。但受到疫情的嚴重打擊，生意大不如前，藥妝店最終只能棄租。鋪位丟吉約一年，碰巧遇上銀行需要在區內增設大樓面分行，便由其頂替。筆者認為由銀行取代藥妝店只是「啱啱遇著剛剛」的個別例子，並不具有代表性。但藥妝店的離場及一年後無意重新進場，則證明了受水貨客歡迎的零售產品風光不再。

至於2樓至6樓的前租客，即教育機構本來是很平穩的行業，教育課程開辧後，只要每班的收生人數穩定，便不會何大變化。不再續租很可能因為學生驟減，上水區的內地生為數不少，他們因封關不再前來上課。同時，幾年間，內地的教育事業也漸蓬勃，通關後已無須再來港學習。取而代之的護老院同樣是平穩的行業，取得牌照後，便有政府津貼，只要宿位穩定租出，收入也同樣穩定。是次租用五層作護老院實屬少見，因會增加管理困難，需要更多人手提供服務。但由於上水區人口密度較高，老人家也較多，目前不少大面積樓面的位置已被飲食等行業租用，所以最終還是選址於此。

租金方面，銀行月租為66萬，較一年前升37%，但較疫情前則下跌超過15%。護老院月租為48萬，較之前每層月租約15萬，月收75萬，下跌36%。估計業主願以較低租金吸引租客因不欲物業繼續丟吉，而兩位新租客同屬不會搶租的行業。銀行對租金的考量源自市場價值，每區均會進行市場調研。護老院的收入因上述原因而很穩定，故不可能承擔過高的租金，但也因此簽訂了10年租約。

鋑聯控股行政總裁(工商舖)盧展豪

2023年7月7日