專欄｜至中分析 蔡志忠｜步入熊市 戒急用忍

息口不但持續高企，而且今年內還有兩次加息機會，樓市的吸引力越來越小。6月份樓市交投淡靜，整體樓宇買賣只錄得約4000宗成交，創出近年新低。二手樓業主蝕讓個案頻繁，一手樓又紛紛減價促銷，踏入第3季， 樓價跌幅將比較明顯，樓市或已正式步入熊市。

作為樓市評論員，必須如實反映市況。自從當年港府不鼓勵投資物業，努力儲蓄的市民唯有選擇股票或債券等金融產品，大多數人自然是損手爛腳。經過一番兜兜轉轉，還是覺得磚頭比較「穩陣」，朋友問我未來投資部署？「戒急用忍」！面對錯綜複雜的內外政經環境，筆者只能用以上四個字作回應。

有人說，内地的土地財政在改革開放的40年發揮了極大作用，如今已經完成歷史任務，只剩下基礎設施建設和舊區改造工程等。這樣的形容某些方面我是同意的，例如二、三綫城市或鄉鎮地區的樓市將會因供應過多而長期不振。然而，另一些一綫大城市，如北上廣深或倫敦新加坡的房價卻依然堅挺，原因是全世界人口都在向大城市移動。

香港也不例外，只是近年移民者眾，人口流出了逾30萬人，加上在港府的管理措施之下，房屋需求變得小一點，價格自然也偏軟一些。港府銳意增加基層房屋，除了開發北部都會區、開展交椅洲人工島項目，還有粉嶺高爾夫球場割地興建公屋等，這一切一切，都是在告訴廣大市民，上樓上車不用急，未來供應源源不絕。

小心資源錯配和投資風險

完全同意應該照顧基層民眾的居住需求，不過也要小心資源錯配和投資風險問題。在啟德興建過渡性房屋，會不會使其他偏遠地區的過渡房屋變得不吸引？在粉嶺高爾夫球場撥地興建公屋，有沒有考慮過交通配套和社區設施跟不上？竭力幫助首置者上車置業，甚至以按保方式讓他們取得9成至10成銀行按揭貸款，怕不怕樓價跌1成後，他們已淪為負資產？

所謂「針無兩頭利」，如何平衡社會各界利益，港府需要檢討。既要關心基層，也要振興經濟，甚至可以說首先必須搞好經濟，增加港府庫房盈餘，才有能力去關心和幫助基層市民，否則最後都會是空談。

香港專業地產顧問商會會長蔡志忠

2023年7月5日