卖地解困于一时 西九长远仍须严控开支

面对财困、资金链断裂危机的西九文化管理局，终于获政府出手打救。当局有条件同意管理局的财务方案，解除西九第2区住宅发展项目只能以「建造、营运及移交」（BOT）模式发展的限制，允许住宅项目由出租改为出售，并容许保留出售住宅发展项目所得全部收益，作为应付未来10年营运需要。这项新财务安排有助解决西九资金流问题，但管理局切勿抱有危机已过，一切好起来的心态，因卖地招标最快也是两年后的事，长远更须改变思路，做好开源节流。

西九财困成因错综复杂，2008年政府一次性拨款216亿元给西九文化管理局，确保占地40公顷的西九黄金地段的发展和营运能维持财政自给自足。可是管理局在设计方案时拖拉多时，导致建筑成本上升，加上要迁就高铁西九站的建设，以致只能将资金集中在文化艺术设施建设上，错过了地产收益黄金时期。港府在2016年出手打救，将原本剥离西九发展项目的商用土地权益注入西九，以BOT模式发展。然而，疫情不但使西九多个新建场地被逼长期关闭，还冲击经济，令商厦和酒店的需求大减，商厦空置率达16%，使发展商对参与商厦、酒店的BOT项目兴趣不大，导致管理局财困日益严重。
以空间换时间待市稳才卖地

管理局在时间和资金错配的冲击下陷入财困，流动现金仅剩52亿元，只能撑到明年中，惟有求助政府。可是，港府在逾千亿元财赤下也自顾不暇，根本无力再注资，而西九手上唯一有价值的是地皮，故当局最终决定有条件允许管理局将楼面面积达17万平方米的住宅项目改为由租转卖，但酒店、办公室项目，以及零售、餐饮及消闲设施则维持BOT模式发展，确保管理局在出售住宅地皮获得一次性收益后，仍有约三分二稳定租金收益作持续发展。当局估计，方案可为管理局带来的资金足以营运约10年。

新财务方案相信是以空间换取时间，纾解管理局资金紧张问题。虽然政府允许管理局可将住宅项目由租转卖，收益全归管理局，但现在却非卖地招标最佳时机，因当前楼市只是喘稳，未必能卖得好价钱，拟出售的第2区土地刚平整地库，现在改变用途，需要城规会批准，走完所有程序，最快也要两年后才能招标。当局希望两年后经济好转，楼市亦筑底回升，西九这块市区靓地有望以合理价钱出售，为管理局带来可观进帐。

此外，管理局已获得银团50亿元贷款暂渡难关，目前只提取了10亿元，一旦这笔贷款用罄，未来有可能需要再度融资，但由于管理局未来获准出售住宅项目，有可观收入进帐，大大增加了银行的信心，在再审批新贷款时毋须担心管理局没钱还。
开源节流确保营运可持续性

不过，新财务安排只属远水，而招标卖地收入始终是一次性，究竟可使用多久难以预料，要确保西九的营运可持续性，关键还是开源节流。在节流方面，管理局在今个年度做得相当出色，令基本营运赤字由上个财政年度的7.18亿元大减至5.78亿元，减幅多达20%。即使未来在压缩赤字的空间有限，管理局须继续努力严控开支。从港府批出新财务安排所附带的条件，除了须设立指定银行帐户，以存放出售住宅发展项目的收益及利息收入，以便监察外，还须遵守当局所订立的多项财务纪律关键绩效指标（KPI），包括每3年的营运赤字上限、员工成本占每年总营运开支的比例上限，目的是确保管理局不会续做大花筒。

至于开源方面，管理局应善用M+和故宫馆成为香港文化新地标，是游客必游景点的优势，开拓更多收入模式。例如透过吸引更多具国际水平的文化艺术节目落户，与不同文创产业合作售卖文创产品，并与旅游及酒店业界合作开拓新旅游产品，创造更完整文化艺术生态系统，吸引更多艺术家落脚，让表演场地更易租出，以及将场地作会议、婚宴商业用途，既可以为管理局带来额外收入，提升表演场地的成本回收率，也为西九文化区周边产业带来经济效益，巩固香港作为国际文化枢纽地位。