優化收地程序 助北都提速開展

北部都會區是本港未來重點發展項目，為了讓更多發展商配合政府規劃，發展局日前公布修訂「加強版傳統新市鎮發展模式」的原址換地安排，以及將工廈標準金額補地價安排恆常化，並擴展至新界農地。這些措施明顯是想提高發展商釋放農地誘因，積極參與，利用市場力量，既可減省政府前期開支，亦使北都項目得以提速上馬。
寬原址換地門檻締多贏局面

雖然發展商在新界坐擁大批農地，但一直以來要將農地轉化為住宅或商業用地卻面對兩大問題。第一，過往發展商若要申請原址換地，僅適用於古洞北/粉嶺北及洪水橋/廈村新發展區，而且申請門檻高，包括條件是須持有指定用地內所有私人土地。可是，新界普遍存在祖堂地等第三方土地，而收購祖堂地非常困難，因業權分散，部分業主更早已移居海外，難以取得所有成員一致意見。這不但令發展商只能斬件式發展，也妨礙北都規劃的落實。

第二，與地政總署就農地補地價的談判冗長而艱巨，單是商討便動輒兩、三年，若發展商不接受地政總署的出價，會提出上訴，雙方再進行多年討價還價才有望達成協議，拖慢土地開發時間。故一幅閒置農地由商討補地價到清理、平整，再建成住宅大樓往往要20年才成事。

鑑於將農地轉化成商住用地的程序複雜，費時失事，故政府一口氣公布兩項新修訂，目的是為農地開發拆牆鬆綁。將原址換地適用範圍擴展至所有新發展區，容許發展商毋須擁有全部業權，只要收9成土地便可申請，餘下1成業權由政府出手，條件是發展商除補足地價，還須按政府要求，興建休憩設施、道路和其他公用設施，建成後交給政府管理，而有關建造成本可在補地價中扣減。受影響居民和商戶可選擇發展商提供的補償，或政府補償和安置方案，即選擇入住房委會或房協轄下的屋邨，發展商需就此支付有關費用，初步估計每宗以百萬元計。

此舉為持份者帶來多贏，亦平衡了各方利益。政府出手協助收回祖堂地，降低了發展商收地難度，增加其釋放農地意欲，並積極配合和參與北都項目。政府透過換地發展，清理及平整土地的開支也由發展商負責，而相關開支將從補地價中扣減，既可減低政府的前期開發成本，避免財赤進一步惡化，也加速北都發展區的發展。至於受影響居民和商戶在接受賠償時，多了一項入住公屋的選項。

此外，當局讓發展商計劃發展區內農地時，可選用標準金額方式補地價，首階段涵蓋元朗、北區及屯門，並每年檢討一次，為發展商在傳統補地價機制外提供另一選擇，毋須再費時與政府討價還價，從而精簡土地發展程序，鼓勵發展商加快落實發展項目。
須創科產業導向免淪地產項目

儘管政府對收地賠償有統一標準，今次亦提出公屋安置選項，希望讓受影響居民有得選擇，更願意配合。然而，有鄉紳不滿有關安排，口出怨言，更揚言「公屋點住」人，並指政府一向以甲區補償率向農地持有人作出賠償是不夠，以幾千元的呎價收地，但發展商起樓後每呎樓價賣逾萬元，認為應按發展商給政府的補地價等額賠償給居民才算合理。此舉明顯是窺準北都項目開展後，新界農地地價將水漲船高，開天索價，無視當前樓市低迷、賣地頻流標的現實。若受影響居民堅持高價收地，恐怕令收地程序受阻。

事實上，北都並非地產發展項目，而是被規劃為創科、專業服務和物流樞紐、口岸商貿及產業區等，工業地價跟住宅地價不能相提並論，須吸取數碼港模式教訓，地產項目無法帶動創科產業發展。故政府須主導北都收地換地，明確規定是由創科產業導向，發展商提出換地申請前，先鎖定有意落戶的龍頭創科企業，務求以產業帶動北都發展，勿讓項目淪為地產項目。至於標準金額補地價須貼市，應考慮每半年檢討一次，減少與受影響居民的不必要爭拗，令收地事半功倍。