樓市逆轉 「高收低賣」市區重建難持續

市建局土瓜灣盛德街項目，早前由信和置業等三間公司合組的財團以19.34億元投得，樓面呎價不足4700元，遠低於該局兩年前依照「同區7年樓齡」收購補償政策向業主提購的近兩萬元。市建局行政總監韋志成表示，中標價遠低於收購價，導致項目將錄得15億元虧損 ，但他認為在樓市下行的大環境下，這個結果無可避免。其實，只要政府帶頭檢討「同區7年樓齡」政策，嘗試改變「高買低賣」格局，相信可在一定程度上減少市建局的虧損，否則重建項目越多，虧損只會越大。
「7年樓齡」計補償難收支平衡

相比深圳等周邊城市，香港發展得比較早，因此舊樓特別多。根據發展局數據，截至2021年底，全港逾2.7萬幢樓宇的樓齡達30年或以上，50年或以上的亦有近萬幢。這些舊樓有些需要復修，有些則需要徹底重建。今次盛德街項目重建後，可提供約640個單位 ，較原先僅約150個單位增加超過3倍。由此可見，有關重建項目創造了頗大經濟和社會效益。

一方面，市建局重建項目有助市區更新，為香港創造新效益；另一方面，該局卻出現財政壓力——除了盛德街項目預計虧損15億元，市建局之前其實已公布2022/23年度錄得35億元淨虧損，是十年來首度「見紅」，不得不令人關注市建局的財政狀況。

無可否認，收地建屋流程冗長複雜，高位收購可能出現價差是正常的。但更大的問題在於，市建局還被逼以「同區7年樓齡」呎價計算補償，導致收支平衡的難度更大。從實踐來看，參考「同區7年樓齡」價格的政策，是導致重建項目極可能虧損的結構性因素。以盛德街項目為例，市建局在2021年8月開始收購業權，當時正值樓市暢旺、中原城市領先指數處於歷史高位的時候。惟現時樓市明顯逆轉，結果便造成「高買低賣」的困局。
若樓市續下行投標價受壓

眾所周知，市建局收入來源比較單一，主要依靠將重建項目推出招標，再從中標的發展商收取前期款項，藉以應付下一批重建項目的收購和補償支出。對於「同區7年樓齡」補償機制，韋志成承認當初制定政策時並沒有深思熟慮，因而產生了很多社會問題及欠缺持續性。

未來數年，該局在九龍城、旺角和深水埗數個已展開收購的重建項目將會陸續招標。不難想像，假如樓市持續下行，有關項目的投標價將會繼續受壓，部分在樓市高位進行收購的項目，在「高買低賣」情況下，將會由盈轉虧，屆時市建局的現金流必將受到干擾，並對其他收購項目的進度造成影響。

對於財政問題，雖然市建局可通過加快收購程序、調節項目推出時間，甚至向政府申請提高借貸限額等方式，解一時之困，但終歸不是長遠之計。我們認為，參考「同區7年樓齡」價格的政策並非老虎屁股摸不得，政府和立法會應肩負更大責任，牽頭檢討有關政策，社會亦應積極參與相關討論。只有這樣，市建局方可告別「高買低賣」，找到一個達致收支平衡的營運模式，讓舊區重建計劃得以持續，最終惠及更多舊樓和劏房居民。