購買力蠢動 二手或突破悶局｜布少明

自從本港樓價由年前高位回落約2成多後，近期交投陷入持續整固的局面，「美聯樓價指數」最新報132.64點，按周跌0.5%，連跌4周，本年迄今樓價跌幅擴大至近3.6%的近8年新低。「美聯信心指數」最新報53.1點，按周跌1.5%，連跌7星期。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，新盤持續以低價推售，一手搶佔市場購買力，二手交投亦見放慢，急於求售的業主減價吸客。減價盤增加，信心指數下跌。有市場人士擔心，本港經濟表現未如理想，加上最近本港股市氣氛延續弱勢，二手樓市交投或出現反彈後的新跌浪。

當然，筆者對此並不認同，原因是中港政府已推出不少刺激經濟的措施，發揮效力需時，但是整體樓市交投已經活躍起來，惟購買力傾向新盤。

綜觀近月銷情亮麗或入票反應熱烈的新盤，均是以「求量價」開盤的項目，當中不少是以中價或中細價作主打的「上車盤」，信手拈來其中一個矚目的屯門項目，執筆之時市場消息指已收逾7600多票，超額已接近40倍，明顯可見市場剛需依舊相當強勁，樓市買家從未消失，只是「擇善而買」。

二手的成交雖然未回到三月「撤辣」後的高峰，已進入整固的階段，但是綜觀整個上半年，二手成交仍然是較去年下半年為佳，當中細價樓表現尤其理想，二手細價樓無論註冊量或比率均見上升。資料顯示，今年第2季500萬元或以下二手住宅註冊量錄7123宗，較首季3975宗大幅急升約79.2%，接近8成，並創近31個季度（近8年）的新高，充分反映買家入市意欲依然保持積極。

新盤熱賣，自然令二手成交受壓。不過近期利好接連出現。首先樓價未止跌，業主為對抗新盤低開價策略，叫價亦回軟。同時租金持續上升，暑假期間租盤極度渴市，令「轉租為買」變得更吸引。復加上聯儲局9月減息可能增加，以及日前有中小型地皮成功售出，並不乏中港大型發展商參與，相信對未來賣地及樓市後市的信心有一定支持作用。

因此，不少準買家都希望搶在減息之前入市，故紛紛於指標屋苑尋寶，近日二手樓量明顯上升。

總括而言，目前中細單位的需求強勁，新盤熱賣更令樓市保持活力，長遠可帶動整體住宅物業成交，樓市有望維持健康。然而，假如要樓市進一步反彈，相信「息口」是左右未來樓市的最重要因素。利率回落之日，亦是市場再向上「進擊」之時。

布少明
美聯物業住宅部行政總裁