购买力蠢动 二手或突破闷局｜布少明

自从本港楼价由年前高位回落约2成多后，近期交投陷入持续整固的局面，「美联楼价指数」最新报132.64点，按周跌0.5%，连跌4周，本年迄今楼价跌幅扩大至近3.6%的近8年新低。「美联信心指数」最新报53.1点，按周跌1.5%，连跌7星期。美联物业首席分析师刘嘉辉指出，新盘持续以低价推售，一手抢占市场购买力，二手交投亦见放慢，急于求售的业主减价吸客。减价盘增加，信心指数下跌。有市场人士担心，本港经济表现未如理想，加上最近本港股市气氛延续弱势，二手楼市交投或出现反弹后的新跌浪。

当然，笔者对此并不认同，原因是中港政府已推出不少刺激经济的措施，发挥效力需时，但是整体楼市交投已经活跃起来，惟购买力倾向新盘。

综观近月销情亮丽或入票反应热烈的新盘，均是以「求量价」开盘的项目，当中不少是以中价或中细价作主打的「上车盘」，信手拈来其中一个瞩目的屯门项目，执笔之时市场消息指已收逾7600多票，超额已接近40倍，明显可见市场刚需依旧相当强劲，楼市买家从未消失，只是「择善而买」。

二手的成交虽然未回到三月「撤辣」后的高峰，已进入整固的阶段，但是综观整个上半年，二手成交仍然是较去年下半年为佳，当中细价楼表现尤其理想，二手细价楼无论注册量或比率均见上升。资料显示，今年第2季500万元或以下二手住宅注册量录7123宗，较首季3975宗大幅急升约79.2%，接近8成，并创近31个季度（近8年）的新高，充分反映买家入市意欲依然保持积极。

新盘热卖，自然令二手成交受压。不过近期利好接连出现。首先楼价未止跌，业主为对抗新盘低开价策略，叫价亦回软。同时租金持续上升，暑假期间租盘极度渴市，令「转租为买」变得更吸引。复加上联储局9月减息可能增加，以及日前有中小型地皮成功售出，并不乏中港大型发展商参与，相信对未来卖地及楼市后市的信心有一定支持作用。

因此，不少准买家都希望抢在减息之前入市，故纷纷于指标屋苑寻宝，近日二手楼量明显上升。

总括而言，目前中细单位的需求强劲，新盘热卖更令楼市保持活力，长远可带动整体住宅物业成交，楼市有望维持健康。然而，假如要楼市进一步反弹，相信「息口」是左右未来楼市的最重要因素。利率回落之日，亦是市场再向上「进击」之时。

布少明
美联物业住宅部行政总裁