二手铁路盘98%跌价均价1.4万重返7年前水平仅一屋苑升4% 成逆市奇葩

2024-07-12 12:16

铁路盘一直受买家欢迎，不论自住或投资具有一定抗跌力，惟随著近年楼市持续下行，即使是铁路二手屋苑亦无幸免，价量齐跌。据中原统计，今年上半年56个二手铁路盘中，有55个跌价，跌幅达一成者更占59%。对于现时高息环境下的楼市情况，资深投资者林一鸣曾以「一潭死水」形容。另一方面，昨晚公布的美国6月份通胀显著降温，市场预期联储局9月开始减息机率升逾八成。

陈永杰：一手盘低开抢走购买力

今年有大量铁路新盘出笼，并分布于港九新界各区，令到二手铁路盘表现失色，价量齐跌。据中原地产数据显示，今年上半年二手铁路沿线屋苑所录得的成交量，是7年以来同期最少，整体平均尺价亦进一步跌穿1.4万元。

中原地产亚太区副主席兼住宅部陈永杰表示，据中原地产统计的56个二手铁路沿线屋苑，今年首6个月合共录得2,775宗买卖登记，较去年同期3,122宗减少11%，为2017年同期录得2,760宗后的7年最少。不过，在撤辣效应下，今年上半年铁路盘成交量，都比去年下半年升66%。成交金额方面，今年上半年录227.6亿元，较去年同期282亿元下跌19%，创7年新低。他续称，撤辣后多个一手铁路盘低价推出，入场费低至300多万元，抢去大量购买力，导致二手屋苑交投受压。单计上半年，一手鐡路上盖项目累售逾2,700伙，占整体新盘成交量逾3成，吸金逾320亿元。

另外，今年上半年该56个铁路沿线成份屋苑的平均尺价低见13,902元，较去年同期尺价15,582元跌一成，创8年新低，重返2017年水平。

林一鸣：老龄业主换屋需求不大

资深投资者林一鸣昨日（11日）出席「星岛房地产发展动向论坛2024」时，对于现时楼市情况，他形容为「一潭死水」。由于本港高龄化问题，持有物业的市民，占70%为50岁以上，这批业主已没有换楼动力，楼价近年已下跌逾20%，亦不愿放盘求售，心态是「要我劈价（卖楼），睬你都傻啦！」造成现时一潭死水局面。

不过，会德丰地产主席兼地建会执行委员会主席梁志坚不同意，指楼市虽然困难仍在，但本港正积极招揽人才，不少人来港投资，经济复苏可期。他提到，现时全球经济环境不佳，香港难以独善其身，惟香港楼市复苏的速度比其他很多地方快，住屋情况比不少地区好。

美9月减息机率达八成

另一方面，美国6月通胀数据回落，最新利率期货数据显示，美国9月将首次减息机率由昨日的69.7%飙升至81.3%。美国6月消费物价指数（CPI）回落，按年上升3%，低过市场预期的增幅3.1%，前值爲3.3%。至于按月跌0.1%，亦低于预期的升0.1%。扣除食品和能源价格的核心CPI按年升3.3%，好过预期的3.4%升幅；按月升0.1%，低于预期升0.2%。

THE AUSTIN唯一录升幅

发展商持续以低价推售新盘，甚至「买楼送楼」，撤辣后二手楼价出现短暂反弹便调头回落。今年上半年，56个二手铁路盘中，有55个跌价，跌幅达一成更占59%。当中以天后站上盖栢景台成「跌价王」，上半年平均尺价19,777元，较去年同期24,549元跌19%，惟屋苑价跌量升，上半年成交增至8宗，按年升3倍，是升幅最大铁路屋苑。其次是东九龙启德1号，平均尺价由22,058元跌至17,855元，跌幅亦达19%；西湾河鲤景湾及九龙站漾日居，跌幅分别17及16%。

楼价唯一录得升幅的铁路盘，是位于尖沙嘴柯士甸站的THE AUSTIN，尺价按年升4.3%至26,017元。

成交量方面，今年上半年注册量最高的二手铁路屋苑，主要为传统蓝筹屋苑7，天水围嘉湖山庄录得263宗最多，按年升近2成，惟同期楼价跌逾15%，平均尺价由9,905元跌至8,392元。荔枝角美孚新邨及鰂鱼涌太古城，则录214及180宗。

中产屋苑变上车屋苑

一直被视为中产聚居地的太古城，楼价越跌越平，由中产屋苑变成上车屋苑。该屋苑上半年700万元以下买卖登记有21宗，较去年同期8宗急升1.6倍；而1,000万元内成交占比，亦由38%升至60.6%，创8年新高。翻查屋苑过去1000万元以下成交注册纪录，2020年最少，只占13.1%。中原地产资深区域营业董事赵鸿运表示，太古城7月暂录5宗成交，其中天山阁中低层F室，面积536方尺两房间隔，向南望内园景，因仍有租客，故不能安排看楼，以698万元售出，尺价13,022元。