二手鐵路盤98%跌價均價1.4萬重返7年前水平僅一屋苑升4% 成逆市奇葩

2024-07-12 12:16

鐵路盤一直受買家歡迎，不論自住或投資具有一定抗跌力，惟隨著近年樓市持續下行，即使是鐵路二手屋苑亦無倖免，價量齊跌。據中原統計，今年上半年56個二手鐵路盤中，有55個跌價，跌幅達一成者更佔59%。對於現時高息環境下的樓市情況，資深投資者林一鳴曾以「一潭死水」形容。另一方面，昨晚公佈的美國6月份通脹顯著降溫，市場預期聯儲局9月開始減息機率升逾八成。

陳永傑：一手盤低開搶走購買力

今年有大量鐵路新盤出籠，並分布於港九新界各區，令到二手鐵路盤表現失色，價量齊跌。據中原地產數據顯示，今年上半年二手鐵路沿線屋苑所錄得的成交量，是7年以來同期最少，整體平均呎價亦進一步跌穿1.4萬元。

中原地產亞太區副主席兼住宅部陳永傑表示，據中原地產統計的56個二手鐵路沿線屋苑，今年首6個月合共錄得2,775宗買賣登記，較去年同期3,122宗減少11%，為2017年同期錄得2,760宗後的7年最少。不過，在撤辣效應下，今年上半年鐵路盤成交量，都比去年下半年升66%。成交金額方面，今年上半年錄227.6億元，較去年同期282億元下跌19%，創7年新低。他續稱，撤辣後多個一手鐵路盤低價推出，入場費低至300多萬元，搶去大量購買力，導致二手屋苑交投受壓。單計上半年，一手鐡路上蓋項目累售逾2,700伙，佔整體新盤成交量逾3成，吸金逾320億元。

另外，今年上半年該56個鐵路沿線成份屋苑的平均呎價低見13,902元，較去年同期呎價15,582元跌一成，創8年新低，重返2017年水平。

林一鳴：老齡業主換屋需求不大

資深投資者林一鳴昨日（11日）出席「星島房地產發展動向論壇2024」時，對於現時樓市情況，他形容為「一潭死水」。由於本港高齡化問題，持有物業的市民，佔70%為50歲以上，這批業主已沒有換樓動力，樓價近年已下跌逾20%，亦不願放盤求售，心態是「要我劈價（賣樓），睬你都傻啦！」造成現時一潭死水局面。

不過，會德豐地產主席兼地建會執行委員會主席梁志堅不同意，指樓市雖然困難仍在，但本港正積極招攬人才，不少人來港投資，經濟復甦可期。他提到，現時全球經濟環境不佳，香港難以獨善其身，惟香港樓市復甦的速度比其他很多地方快，住屋情況比不少地區好。

美9月減息機率達八成

另一方面，美國6月通脹數據回落，最新利率期貨數據顯示，美國9月將首次減息機率由昨日的69.7%飆升至81.3%。美國6月消費物價指數（CPI）回落，按年上升3%，低過市場預期的增幅3.1%，前值爲3.3%。至於按月跌0.1%，亦低於預期的升0.1%。扣除食品和能源價格的核心CPI按年升3.3%，好過預期的3.4%升幅；按月升0.1%，低於預期升0.2%。

THE AUSTIN唯一錄升幅

發展商持續以低價推售新盤，甚至「買樓送樓」，撤辣後二手樓價出現短暫反彈便調頭回落。今年上半年，56個二手鐵路盤中，有55個跌價，跌幅達一成更佔59%。當中以天后站上蓋栢景臺成「跌價王」，上半年平均呎價19,777元，較去年同期24,549元跌19%，惟屋苑價跌量升，上半年成交增至8宗，按年升3倍，是升幅最大鐵路屋苑。其次是東九龍啟德1號，平均呎價由22,058元跌至17,855元，跌幅亦達19%；西灣河鯉景灣及九龍站漾日居，跌幅分別17及16%。

樓價唯一錄得升幅的鐵路盤，是位於尖沙嘴柯士甸站的THE AUSTIN，呎價按年升4.3%至26,017元。

成交量方面，今年上半年註冊量最高的二手鐵路屋苑，主要為傳統藍籌屋苑7，天水圍嘉湖山莊錄得263宗最多，按年升近2成，惟同期樓價跌逾15%，平均呎價由9,905元跌至8,392元。荔枝角美孚新邨及鰂魚涌太古城，則錄214及180宗。

中產屋苑變上車屋苑

一直被視為中產聚居地的太古城，樓價越跌越平，由中產屋苑變成上車屋苑。該屋苑上半年700萬元以下買賣登記有21宗，較去年同期8宗急升1.6倍；而1,000萬元內成交佔比，亦由38%升至60.6%，創8年新高。翻查屋苑過去1000萬元以下成交註冊紀錄，2020年最少，只佔13.1%。中原地產資深區域營業董事趙鴻運表示，太古城7月暫錄5宗成交，其中天山閣中低層F室，面積536方呎兩房間隔，向南望內園景，因仍有租客，故不能安排看樓，以698萬元售出，呎價13,022元。