调整启德商厦地规划 增文体旅元素释潜力

写字楼市道疲弱，港府继早前修订洪水桥发展规划大纲图，放宽商业楼面用途后，昨天进一步指洪水桥发展模式指引，可作为九龙东发展的借鉴。当局因应市场变化而准备改变九龙东商业用地规划，以便提供弹性，容纳不同规模和组合的发展，确实是好事，更应趁启德体育院即将启用之便增添文体旅元素，增加九龙东的发展潜力。

港府在2011年宣布「起动九龙东」，目标是把启德发展区、九龙湾、观塘及新蒲岗商贸区，打造成本港第二个核心商业区，提供稳定而优质商业用地，支持香港经济增长和加强竞争力。立法会相关政策小组委员会昨天讨论「起动九龙东」进度时，有议员希望在金融等传统产业以外，当局能配合启德体育园，在九龙东重点发展文化、体育和旅游产业，并关注区内是否有足够文娱演出场地。发展局局长甯汉豪回应时指，早前更新洪水桥发展规划图指引，不再规定商业楼面不同用途比例，交由市场运作，而一般商业地带都准许有文体旅设施，当局不排除部分规划图较旧和欠缺弹性，将会一并检讨。
拆墙松绑为市场提供弹性

言下之意，当局将会修订九龙东的商业用地的规划，背后原因是因应现实形势需要适度调整规划布局。首先，政府当年规划时受到缺地限制，既无法在维港两岸填海，北部都会区规划又未出台，只能在启德机场旧址进行规划，并把周边地区的旧工厂改划成新商厦。时移世易，随着北部都会区上马，未来新田科技城以创科为主，洪水桥将会与前海合作区和南山区在金融、专业服务及物流业进行深度合作，令洪水桥成为未来新商业核心区，市场预期写字楼将北移，自然对九龙东商厦需求下降。

叠加近年经济环境疲软，市场对商厦需求下降，可是不断有新商厦落成，出现供过于求，中环甲级写字楼空置率高达16.3%，九龙东写字楼更成重灾区，空置率逾20%。在经济不明朗下，当局若仍坚持原有规划布局，把土地用途限死，绝非明智之举，故有必要对规划拆墙松绑，包括把部分商业及商住混合用地拆细、放宽商业用地的发展限制组合，让市场可灵活调拨商业楼面面积，作写字楼、酒店、零售餐饮、娱乐、文化、康乐等用途。
逼切解决交通配套不容缓

更重要是可容纳5万名观众的启德体育园将于明年启用，势将成为举办大型演唱会、音乐会、体育盛事的理想场地，吸引更多国际歌星、球队来港献艺，不但增加区内人流，化人气为财气，更会带动本港文体旅产业发展。要将启德打造成全新的文体旅游区，交由市场运作是最具经济效益，因业界有敏锐市场触觉，引入不同文体旅产业，将启德打造成文化艺术发展基地，以增加区内发展吸引力，但也需要政府在规划上作出配合，故当局是时候尽快检视区内配套设施是否充足。

体育园举办大型演唱会，有望吸引更多海内外旅客来港看表演，有部分旅客可能是乘坐邮轮前来，如能将体育园和启德邮轮码头跟文创产业联动起来，让旅客在下船后除了观看演唱会，还在码头附近一带参观消费，促进区内零售餐饮业，将为香港带来经济效益。可是，当局对启德邮轮码头在疫后的定位仍未有定论，原先说在上半年交代推动本港邮轮旅游业发展方案，最后不了了之，故文体旅局宜尽快交出可行方案来。

预期体育园将会带来大量人流，如何解决交通配套不足是最逼切的问题，因若市民和旅客在欣赏完演唱会后，公共交通工具不足而被逼长时间滞留，会产生不愉快的体验而不愿再来，故当局宜尽快进行大型演练，测试疏散人流的能力。当局也要尽快启动启德智慧绿色集体运输系统工程，即使现时因技术和成本效益问题，系统只行走启德区内，长远应认真考虑将路线伸延至观塘和九龙湾，才能有效疏导人流。