金管局勿只管控银行风险 须兼顾收紧借贷冲击

港府2月底全面撤销楼市辣税后，好不容易迎来小阳春，反弹市仅持续3个月便后劲不继，除了因购买力被消化外，还与银行收紧按揭贷款有密切关系。经民联跟地产代理业界约见金管局官员，反映业界当前面对的经营困难，希望金管局能理顺问题，要求银行推出逆周期措施，通过放宽按揭，使楼市重拾活力并健康发展。
催收贷款加速结业潮损信心

地产代理业指，「撤辣」后，市场不乏客源，只是他们的买楼意欲却被银行种种行径而吓退，包括估价不足、审批程序过慢，以致到了交易期仍未批出贷款，有买家被逼挞订和取消交易。有市民想换楼，但个别银行却将物业供款年期由以往「75减（申请人年龄）」改为「65减」，变相令供款期缩短，供款金额大增，使很多换楼客大失预算，惟有搁置买楼。一些想买工商铺物业作长线投资，却借不到钱。

这些个案背后均释出银行不愿造楼宇按揭的讯号，而银行收紧按揭更成了结束小阳春的催化剂，地产代理业就此问题向金管局大吐苦水，希望金管局介入，要求银行放宽按揭，而金管局作为银行业监管者表明会积极处理，是责无旁贷。

本港楼市过往炽热，升多跌少，金管局吸取1997年楼市炽热时，银行不断增加按揭信贷的泡沫爆破对金融体系带来冲击的教训，在2009年当楼市再处于上升周期时便改变策略，透过不断推出逆周期措施，包括收紧按揭、调高供款与收入比率、徵收多项辣税等，希望通过一些与升市反方向的措施，为楼市降温。随着楼价大幅回落，辣税在年初完成其历史任务而被取消，可是楼价只是稍微喘稳又再向下调整，此时此刻，金管局应谨记逆周期措施并非单向，当楼市处于下行周期时应为楼按松绑，从而为楼市带来逆向发展。

然而，银行在楼市下行时却大唱反调，一下子全面收紧按揭，以致住宅、工商铺的买家想借钱却借不足，甚或借不到。银行不愿造按揭，一来息口高企，二来住宅楼价自2021年历史高位至今累跌逾24%，工商市场今年上半年出现断崖式跌价，为了减低风险，索性落雨收柴，全面收紧按揭信贷。

表面上，此举可减低银行业出现坏帐的风险，银行体系便会更健全，但实际上是自欺欺人的做法，因银行不造按揭贷款，并非只影响楼市，还会损害各行各业的生存空间。银行被喻为百业之母，贷款需求越多，意味经济活动越兴旺。现在有部分银行为了保障自身利益，不理金管局年初发指引不应对按时还款、业务没问题的客户催收贷款（call loan），却趁每年检视贷款额度时，以中小企所抵押的工商铺价格下跌为由，要求提早偿还贷款，或大幅调高贷款利率，甚或在授予信贷时附加更多条件，如要求更多砖头作抵押，令企业即使撑过疫情，最终却因资金困难而被逼结业。
宜速推逆周期措施放宽按揭

吉铺涌现，令工商铺价格进一步下跌，打击公众对楼市信心，使原本有意入市的用家都转为观望，结果出现了银行不造按揭，楼价因欠缺承接力而越向下调整，银行便越不敢造按揭的恶性循环。这个连锁反应导致楼市复苏更难，不但打击地产代理业生计，还会影响市民消费和投资信心，严重可拖垮经济，相信97年楼市暴挫的惨痛教训，不少人仍历历在目。

因此，金管局不应只侧重银行体系稳定，还须兼顾楼市下跌对全港经济的冲击，尽快与银行业商讨，让对方明白不能一味收紧按揭，还须因应不同形势逆转措施而行，而这正是当初推出逆周期措施的初心。银行应作出配合，而不是阳奉阴违，这样才能重新激活楼市的信心和活力，加快经济复苏步伐。