楼市氛围回稳 后市还看息口与供应

2024年不经不觉已过了近半，本港楼市犹如坐过山车般，由年初持续向下，随着港府在2月底宣布楼市全面撤辣后，市场交投由低谷急速向上冲。撤辣逾3个月，究竟下半年楼市何去何从？星岛新闻集团早前进行一项大型「港人置业意向」问卷调查，发现看好下半年楼价上升的人数（48%）比看跌的（35.9%）为多，高达36%无壳蜗牛有意上车，反映市民对置业的信心上升。

市民对楼市前景持正面看法，相信与市场氛围改善有关，而这归功于撤辣，把年初量价齐跌的冰封局面全面扭转过来。撤辣后，无论是本地市民抑或内地人，均毋须再缴付新住宅从价印花税或买家印花税，置业成本大幅降低，除了有助用家上车外，更吸引大批投资者和非本港永久居民入市，将压抑已久的购买力释放出来，带动交投量急升，亦令楼价止跌回稳。
撤辣释放投资者购买力

此外，政府前年底推出多项抢人才计划，截至5月底已累计批出19万宗申请，当中约11万人已抵港。这些高薪、高学历的专才大多数是内地人，来港须优先解决居住问题，由于初来乍到，不确定是否适应香港生活，故大多会先租楼才决定是否买楼。

部分专才已在港居住逾年，决定继续留港打拼发展的，已萌生租转买的念头，适逢港府撤辣，不用再多付高达30%辣税，自然积极入市，成为支撑楼市的一股新动力。根据土地注册处资料显示，以买家姓名的英文拼音来分析，内地买家占4月份新盘注册金额57.1%，不但超越本地人，还比2011年第3季约54.6%更高。之前对楼市持观望态度的市民，眼见内地人积极入市，而楼价亦有见底回稳迹象，开始蠢蠢欲动考虑置业。

近半受访市民看好下半年楼价上升，可能出于两个因素。第一，憧憬储局下半年减息，带动本港银行也启动减息潮。储局连续7次议息维持息率不变，反映息口已见顶，随着瑞士、瑞典、加拿大和欧洲央行先后减息，令不少人相信储局减息为期不远，最快在9月。一旦储局落实减息，香港银行或迟或早也跟随，届时供楼人士负担便可减轻，对楼市起刺激作用，让犹豫的准买家加快入市步伐。

第二，政府在9月新学年将8大非本地生学额由20%增至40%，即由3,000人增至6,000，由于大学宿位不足，来港升学的非本地生需在校园外租楼住，造就租赁市场有价有市，过去12个月私营学生住宿租金录得多达15%升幅。一些投资者有见及此买入单位，赶及在开学前改装成学生宿舍放租，作长线投资。
储局何时减息存变数

尽管楼市氛围有所改善，暂时仍维持着量升价稳格局，楼价很大程度受到新盘供应充裕限制。虽然发展商过去几个月积极推盘去库存，但新楼落成的单位也在增加，令一手供应仍有逾2万伙，发展商为了尽快让资金回笼，大多采取以贴市价甚或低市价开盘，反应热烈再加价加推的策略。此售楼策略既可为楼价摸底，亦找出准买家心里可接受的楼价上限，意味楼价在一个波幅范围内上落，升幅有限。

此外，储局减息存在一定变数，而最大变数是通胀虽放缓，但仍在相对高位徘徊，令储局忐忑，担心过早减息会令通胀反弹，坚持要观察多几个月的经济数据才作定夺，以致减息日期一拖再拖，市场原先预期今年减息3次，亦已降至1次。

目前楼市属于好淡争持格局，静待消息决定后市去向，市民入市与否，主要因应自身需要和财政能力，若买楼自住，自己有稳定收入，基本上不会受楼市升跌所影响。