銀行村屋按揭更嚴謹 順利獲批須留意四大位 專家:樓齡最關鍵 3類不能承造

2024-05-25 06:00

銀行村屋按揭更嚴謹 順利獲批須留意四大位 專家:樓齡最關鍵 3類不能承造
銀行村屋按揭更嚴謹 順利獲批須留意四大位 專家:樓齡最關鍵 3類不能承造

村屋雖然沒有市區樓方便,但由於面積相對寬敞,而且價錢更為實惠,所以不少人都會考慮購入村屋。不過按揭方面,因近期銀行收緊按揭審批,村屋過往以中資大型銀行較活躍,審批亦較為寬鬆,但現時則變得更為嚴格,其實按揭收緊與否,專家指向來買入村屋要順利獲批按揭,要留意四大位,包括樓齡、物業種類、位置以及單位狀態等。

由於資金成本仍高,市傳個別銀行現階段暫停接受村屋、唐樓,樓齡逾50年的單幢物業按揭申請,個別願意接受村屋申請按揭的銀行則較為嚴格,需要屬於屋苑式村屋才會考慮,部分較為偏遠的村屋亦未必願意批出。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,銀行審批住宅按揭一般會綜合多方面考量,對於不同物業種類、樓齡、流通量、借貸人職業背景、國籍以及息口等因素,按揭審批的取態都會有所不同。加上,現時按揭業務資金成本一直高企,銀行基於成本及邊際利潤以及風險管理等因素,不定期改變其按揭業務策略,而舊樓及村屋市場成交量較少,影響相對輕微。

據了解,該大型銀行不至於完全暫停批核舊樓及村屋的按揭申請。另外曹德明表示,銀行審批舊樓及村屋按揭較其他住宅物業需時,為了順利申請按揭,建議買家預留更多時間處理按揭事宜,而每間銀行針對不同類型物業的估價及取態都會有所不同,建議貨比三家,並尋找大型專業的按揭中介協助配對。

借足八成半 樓齡最關鍵

原則上,一般村屋按揭是跟私樓按揭睇齊,至於按保方面,例如借超出七成按揭,要申請按揭保險計劃,跟私樓則有些不同,不是最高九成按揭,而是八成半按揭。如果要借足八成半,業主要有固定收入、必須是自用物業以及是首次置業,這些基本準則都跟按保一樣,才可以申請。 

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,就村屋來說,銀行對於村屋樓齡的要求亦較高,村屋之樓齡與按揭年期總和多以55年至65年為限,不像私樓般多可長達75年,按揭年期亦多以20年至25年為限,甚少如私樓可長達30年。

對於供樓人士而言,做多少年期,等於影響每個月的還款額是多少,一般私樓可以承造30年還款期,年期越長,每月還款額自然較低,負擔相對較輕。

私樓一般來說以75年減樓齡去計算按揭年期,但村屋一般最長的只能夠55年減樓齡,基本上樓齡超過30多年的村屋已較難做到長年期按揭。有個別銀行做法會再保守,再加條件例如35年樓齡以上,是直接不接受按揭。

由於村屋買賣及按揭審批較私樓複雜,準買家宜可先向按揭轉介公司或銀行查詢按揭事宜。

三個類別村屋不能承造按揭

即使銀行收緊按揭審批與否,一般而言,無論申請銀行按揭或按保也好,都有幾類村屋物業, 是不會接受按揭申請的。第一類是一些祖堂物業,即是祖先傳下一代這類契的物業。

第二類是有轉售限制的村屋都不可以接受按揭。這類是較常見的,例如丁屋本身有轉讓限制,要解除才可以出售。或個別村屋會有政府的地契條件等因素,都要視乎沒有出售方面的轉售限制,才可以買賣和做按揭。

第三類是未建成的村屋物業,俗稱「村花」或「丁花」,基本上都不能承造按保或銀行按揭。

留意3點影響估價

要村屋估足價就要留意3點,首先一般較貼市價的村屋都是市場上本身較受歡迎的傳統村屋群,很多時候成交量或流轉率較好,通常較少出現估價不足情況,對於銀行來說,如果屬標準丁屋類型,即傳統2,100方呎,三層每層700方呎這一類,一般會估足價。

而個別村屋估值上則較私樓波幅大,甚至有估價不足的問題,最主要因為村屋不是大型屋苑,成交量或流轉率低,銀行通常估價相對保守,各銀行之間估價參差幅度大,所以王美鳳提醒,若估價不足一定要多找幾家銀行去作比較。建議準買家簽臨時買賣合約前做為單位估價,因為估價不足會直接影響所批批的按揭成數。

第二,銀行估價一般需要實地視察物業狀況作評估,位置會否過於偏僻、交通網絡或會否有合法車路直達單位等去取態。

第三是單位狀態,例如單位僭建、改建、天台及花園是否入契、通往物業之路權及附近有否斜坡維修等問題均會是考慮因素。

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