【金融High Tea】物管股仔大過阿媽

上周五港股在10天線爭持，收市微升8點，報28458點。上星期恒指累升430點，結束三連跌。騰訊（700）斯人獨憔悴，收跌3.4%，報588.5元，係表現最差藍籌股。同時騰訊公佈的季度業績較預期差，按非國際通用準則計，盈利僅升22%，低過市場預期的28%。去年因為疫情影響，手遊首三季連續錄得60%以上增長，今年首季手遊收入增長明顯放緩。績後多間投行調低騰訊目標價，摩通由800元降至750元；滙豐證券將騰訊目標價降至775元；瑞信亦將目標價降至750元。

恒指權重大執位

　　上周五收市後恒指季檢結果出爐，是恒指逐步落實到100隻成份股後的首次季檢。今次恒指成份股將由55隻增至58隻，加入比亞迪（1211）、碧桂園服務（6098）和信義光能（968）。生效日期為6月7日。基金將在6月4日收市後換馬。

　　三隻恒指新貴，比亞迪權重是0.98%，碧桂園服務0.97%，信義光能0.46%。未來所有恒指成份股的權重上限將劃一為8%。美團（3690）權重會由4.28%，調升至7.71%；阿里巴巴（9988）權重由5.59%，調升至7.33%。現在權重超過8%的股份，如騰訊和友邦（1299）都會由10%降至8%，滙控（005）由8.4%降至7.9%。由於騰訊權重減低兩個百分點，即騰訊每升1元，將由現時推升恒指4.8點，減低至推升3.9點。

　　有散戶說，估唔到碧桂園服務可以咁快被納入恒指成份股，散戶真的看漏眼。碧桂園服務上周五升3%，收報77.85元，市值2356億元，比母公司碧桂園（2007）市值2159億元還要大，真係「仔大過阿媽」，主要原因是阿爺經常強調「樓是用來住的，不是用來炒的」，搞到內房股表現相當呆滯。

　　碧桂園在2018年見過18.3元的五年高位後回落，由去年3月開始，基本上長期在9至11元之間上落，上周五收報9.79元。相反，碧桂園服務走在一條很漂亮的上升軌，不斷創新高。碧桂園服務以介紹形式上市，上市初期股價略高於11元，至今已經超過上市初期股價6倍。碧桂園服務上市時，是排在中國物管公司第三位，現時已經是全國第一的物管公司。

物管股營業額增逾50%

　　內地《每日經濟新聞》對在香港上市的40間內房物管企業去年業績作統計，這些上市物管企業於2020年營業額平均增長超過50%，當中以世茂服務（873）增速最高達102%。碧桂園服務、永升生活服務（1995）、雅生活服務（3319）和時代鄰里（9928）增速都超過60%。當中最差的是最早上市的彩生活（1778），去年營收36億元，按年下滑6.4%；毛利12.1億元，按年下滑10.9%。彩生活解釋，是減少了一些低收入項目，造成營業額下滑，但亦減少虧損。

　　市場一直看好內地物管股，因其業績大幅增長交到功課。當中行業龍頭和去年上市的恒大物業（6666）、華潤萬象生活（1209）和金科服務（9666）業績更備受市場關注。

　　以行業龍頭碧桂園服務為例，去年營收156億元，按年增長61.7%；毛利率增加兩個百分點至34%；淨利潤26.9億元，增長60.8%。去年上市的恒大物業去年營收105億元，按年增長43.3%；淨利潤26.5億元，按年增長184.3%，現金餘額126億元，增長1743%。世茂服務去年營業額50.3億元，按年增長102%；淨利潤6.9億元，增長80%。金科服務營收33.6億元，按年增長44%，淨利潤6.3億元，增長69%。可見無論是龍頭大佬碧桂園服務，抑或是幾隻新上市的物管企業都交到功課。

碧服部署千億營收

　　市場看好物管股，除了收入和盈利增長理想外，還與她們很激進的增長預測有關。碧桂園服務在業績會上表示，力求2021至2025年的五年內，達成千億營收目標，即由去年156億元增至1000億元以上，營收和盈利增長期內，每年都會達到增長50%以上，目標相當進取。碧桂園服務首席財務官黃鵬表示，非常有信心達到這個目標，整體目標會拆分成幾個子目標，基本管理服務目標接近500億元、增值服務近300億元、商業的相關子公司150億元，城市服務為200億元以上。

　　為實現上述目標，碧桂園服務會透過併購方式打入不同行業，例如已經完成對環衞行業龍頭公司滿國及東飛、文津國際保險經紀公司、城市樓宇電梯海報營運商城市縱橫的收購。今年二月底，集團又以50億元收購藍光嘉寶服務的71.2%股權。

　　另外，中海物業（2669）和雅生活也有驚人擴張計劃。中海物業行政總裁楊鷗在業績會上表示，中海物業會加大向外拓展力度，在「十四五規劃」中明確提出「內生」和「外拓」，要達到一比一戰略比例，意思是整體生意有一半是向外併購擴張，管理面積規模在未來五年，每年平均增長不低於30%。到十四五規劃末，預測增長3.7至3.8倍。中海物業現時正管理1.8億平方米面積，即五年後要達到最少6.66億平方米管理面積。

大量外拓 鬥快成長

　　雅生活則聲稱收入規模會年增長40%以上，三年翻兩番，希望集團市值能達到千億元，希望對產業鏈投資，可以孵化出新的千億產業平台。雅生活現時市值498億元，言下之意是要在三年內市值翻倍。

　　看完內地物管企業的擴張大計，固然母公司都要是內地前列房企，透過其母公司開發項目，會帶來大量物管生意，這就是所謂內生的物管生意。但單靠母公司注入的物業管理業務，不足夠支撐其龐大發展計劃，關鍵還是要向外併購或拓展，這就是所謂外拓。以雅生活為例，未來來自股東管理面積只佔20%至30%，來自市場拓展所增加的管理合約面積會佔60%至70%。龍頭內房股如碧桂園比較財雄勢大，有實力去谷大個仔。

　　總括而言，內地物管股「仔大個阿媽」，阿媽由於受政策限制，至少市場不看好，搞到股價比較低迷，大多以橫行為主。物管股不受政策干擾，可以大力發圍。近期物管股跟隨大市回落，可以等股價回落得較深時吸納，吸納優質股作中長線投資。

陸羽仁

原文刊於《頭條日報》