【金融High Tea】物管股仔大过阿妈

上周五港股在10天线争持，收市微升8点，报28458点。上星期恒指累升430点，结束三连跌。腾讯（700）斯人独憔悴，收跌3.4%，报588.5元，系表现最差蓝筹股。同时腾讯公布的季度业绩较预期差，按非国际通用准则计，盈利仅升22%，低过市场预期的28%。去年因为疫情影响，手游首三季连续录得60%以上增长，今年首季手游收入增长明显放缓。绩后多间投行调低腾讯目标价，摩通由800元降至750元；滙丰证券将腾讯目标价降至775元；瑞信亦将目标价降至750元。

恒指权重大执位

　　上周五收市后恒指季检结果出炉，是恒指逐步落实到100只成份股后的首次季检。今次恒指成份股将由55只增至58只，加入比亚迪（1211）、碧桂园服务（6098）和信义光能（968）。生效日期为6月7日。基金将在6月4日收市后换马。

　　三只恒指新贵，比亚迪权重是0.98%，碧桂园服务0.97%，信义光能0.46%。未来所有恒指成份股的权重上限将划一为8%。美团（3690）权重会由4.28%，调升至7.71%；阿里巴巴（9988）权重由5.59%，调升至7.33%。现在权重超过8%的股份，如腾讯和友邦（1299）都会由10%降至8%，滙控（005）由8.4%降至7.9%。由于腾讯权重减低两个百分点，即腾讯每升1元，将由现时推升恒指4.8点，减低至推升3.9点。

　　有散户说，估唔到碧桂园服务可以咁快被纳入恒指成份股，散户真的看漏眼。碧桂园服务上周五升3%，收报77.85元，市值2356亿元，比母公司碧桂园（2007）市值2159亿元还要大，真系「仔大过阿妈」，主要原因是阿爷经常强调「楼是用来住的，不是用来炒的」，搞到内房股表现相当呆滞。

　　碧桂园在2018年见过18.3元的五年高位后回落，由去年3月开始，基本上长期在9至11元之间上落，上周五收报9.79元。相反，碧桂园服务走在一条很漂亮的上升轨，不断创新高。碧桂园服务以介绍形式上市，上市初期股价略高于11元，至今已经超过上市初期股价6倍。碧桂园服务上市时，是排在中国物管公司第三位，现时已经是全国第一的物管公司。

物管股营业额增逾50%

　　内地《每日经济新闻》对在香港上市的40间内房物管企业去年业绩作统计，这些上市物管企业于2020年营业额平均增长超过50%，当中以世茂服务（873）增速最高达102%。碧桂园服务、永升生活服务（1995）、雅生活服务（3319）和时代邻里（9928）增速都超过60%。当中最差的是最早上市的彩生活（1778），去年营收36亿元，按年下滑6.4%；毛利12.1亿元，按年下滑10.9%。彩生活解释，是减少了一些低收入项目，造成营业额下滑，但亦减少亏损。

　　市场一直看好内地物管股，因其业绩大幅增长交到功课。当中行业龙头和去年上市的恒大物业（6666）、华润万象生活（1209）和金科服务（9666）业绩更备受市场关注。

　　以行业龙头碧桂园服务为例，去年营收156亿元，按年增长61.7%；毛利率增加两个百分点至34%；净利润26.9亿元，增长60.8%。去年上市的恒大物业去年营收105亿元，按年增长43.3%；净利润26.5亿元，按年增长184.3%，现金馀额126亿元，增长1743%。世茂服务去年营业额50.3亿元，按年增长102%；净利润6.9亿元，增长80%。金科服务营收33.6亿元，按年增长44%，净利润6.3亿元，增长69%。可见无论是龙头大佬碧桂园服务，抑或是几只新上市的物管企业都交到功课。

碧服部署千亿营收

　　市场看好物管股，除了收入和盈利增长理想外，还与她们很激进的增长预测有关。碧桂园服务在业绩会上表示，力求2021至2025年的五年内，达成千亿营收目标，即由去年156亿元增至1000亿元以上，营收和盈利增长期内，每年都会达到增长50%以上，目标相当进取。碧桂园服务首席财务官黄鹏表示，非常有信心达到这个目标，整体目标会拆分成几个子目标，基本管理服务目标接近500亿元、增值服务近300亿元、商业的相关子公司150亿元，城市服务为200亿元以上。

　　为实现上述目标，碧桂园服务会透过并购方式打入不同行业，例如已经完成对环衞行业龙头公司满国及东飞、文津国际保险经纪公司、城市楼宇电梯海报营运商城市纵横的收购。今年二月底，集团又以50亿元收购蓝光嘉宝服务的71.2%股权。

　　另外，中海物业（2669）和雅生活也有惊人扩张计划。中海物业行政总裁杨鸥在业绩会上表示，中海物业会加大向外拓展力度，在「十四五规划」中明确提出「内生」和「外拓」，要达到一比一战略比例，意思是整体生意有一半是向外并购扩张，管理面积规模在未来五年，每年平均增长不低于30%。到十四五规划末，预测增长3.7至3.8倍。中海物业现时正管理1.8亿平方米面积，即五年后要达到最少6.66亿平方米管理面积。

大量外拓 斗快成长

　　雅生活则声称收入规模会年增长40%以上，三年翻两番，希望集团市值能达到千亿元，希望对产业链投资，可以孵化出新的千亿产业平台。雅生活现时市值498亿元，言下之意是要在三年内市值翻倍。

　　看完内地物管企业的扩张大计，固然母公司都要是内地前列房企，透过其母公司开发项目，会带来大量物管生意，这就是所谓内生的物管生意。但单靠母公司注入的物业管理业务，不足够支撑其庞大发展计划，关键还是要向外并购或拓展，这就是所谓外拓。以雅生活为例，未来来自股东管理面积只占20%至30%，来自市场拓展所增加的管理合约面积会占60%至70%。龙头内房股如碧桂园比较财雄势大，有实力去谷大个仔。

　　总括而言，内地物管股「仔大个阿妈」，阿妈由于受政策限制，至少市场不看好，搞到股价比较低迷，大多以横行为主。物管股不受政策干扰，可以大力发围。近期物管股跟随大市回落，可以等股价回落得较深时吸纳，吸纳优质股作中长线投资。

陆羽仁

原文刊于《头条日报》