海外物業專家:港人查詢買日本樓較疫前升4至5倍

2024-05-01 00:00

李丹翔直言大阪物業的投資潛力好強。
李丹翔直言大阪物業的投資潛力好強。

  日圓匯價持續下跌,每百日圓兌港元上周一度失守5算,為34年來最低。不少港人看準時機,「燃起」投資日本房地產的興趣。專營海外物業的FMI至匯投資集團行政總裁及創始合夥人李丹翔接受《星島》訪問時表示,港人近月查詢到日本置業,較疫情前最少增加4至5倍,其中大阪更成為在日本投資的「熱門選擇」,因當地民宿的出租回報率是東京的1.2倍。他建議,港人在日本貸款置業時,應留意購置物業的新舊,即建築年份,若心水物業為1983年之前所建,銀行可能會拒絕貸款,而2011年後的物業則相對容易獲批貸款。

日圓「跌跌不休」,對港人而言,除了是赴日旅遊的好時機,亦是到當地置業的絕佳機會。李丹翔表示,現時有興趣在日本置業的人士,都是「有閒錢、肯投資」,主要目標為介乎150萬至300萬港元的物業,作自住或出租用途,「日本依家正正處於低匯率、低利息、低樓價、低印花稅、高回報的『四低一高』投資環境」。

他提到,日本按揭利率維持2.7%至2.8%,去年初更把按揭貸款從5成放寬到7成;至於印花稅,樓價約5千萬日圓的物業,只須繳付1萬日圓、即600元港幣。
大阪民宿回報率是東京1.2倍

日本眾多城市深受世界遊客歡迎。李丹翔稱,東京不缺投資市場,若投資東京的物業,基本都能出租或轉售。

惟他指,近年東京樓價攀升,對一般投資者而言成本不低,且在當地經營民宿有嚴格限制,即使規例較寬鬆的地區,全年最多只可經營180天,換言之一年內不足一半時間可營業,入住率爆滿亦只得5成生意;而部分地區如新宿、目黑等,民宿只限周末營業,營業額最高只有3成。
大阪2025年舉行世博會

李丹翔直言,大阪物業的「投資潛力好強」,是日本其中一個可全年經營民宿的地區,市區交通便利,而樓價僅為東京的六成。

此外,大阪賭場將於2030年開業,加上2025年舉行世博會,旅客量必然急劇上升,因此在投資物業上的優勢更勝東京。

縱然日圓持續疲弱,買樓和貸款成本低,李丹翔提醒港人須小心購買一些質素參差不齊的平價二手樓。

他指,在日本買樓,應留心購置的物業是新還是舊,稍有不慎,或影響貸款進程,他強調「是否做好防震技術也十分重要」,因2011年日本發生大地震,於此後修建的物業,多具有防7級地震的功能;至於1983年前所建的樓宇,則多為一般樓宇,不具備防震功能。
1983年前物業銀行或拒貸款

李丹翔指,一旦購入不合乎抗震標準的舊樓,出租或經營民宿、甚至自住,均有風險,或涉及龐大維修費。

同時,投資者須留意房屋面積大小及開發商,因這些都是可能影響貸款獲批的因素。對於商用物業來說,則要注重地理位置、店舖大小,以及店舖是否已招租。
 

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