3大樓市專家分享過去廿載及未來樓市

港樓經歷廿年牛市，不少人食正沙士後大升浪，買磚頭致富提早無憂。不過自從去年3月踏進加息周期，加上種種因素，香港樓市結束廿年升市，轉勢調頭下跌，二手市場冰封，發展商近期更大減價益街坊，市區新盤重回7年前開價。《星島頭條網》邀請堪輿學家蘇民峰、資深投資者林一鳴，以及美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明分享過去20年置業經驗，並剖析未來樓市走勢。
蘇民峰：投資磚頭未蝕過

蘇民峰除了是堪輿學家，亦是資深樓市投資者，他正正是食正廿年升浪的受惠者。他接受訪問時憶起2003年沙士的那一幕，「樓價好平好平，淘大幾十萬一個單位，我叫我愛人去執十層返嚟，佢懶囉唔去執。」沙士期間他的資金幾乎全部押注到股市上，所以沒有買樓。直至2004年，股市隨疫情過去而反彈，身家也由300萬暴漲至600萬，「我有一日發夢問自己，我有咁多錢點算好啊？」，於是想趁反彈市初期買樓。

蘇民峰曾於2021年以4800萬沽出半山堅道124號地舖連閣樓，帳面賺約3750萬。過去20年，蘇民峰說沒有一單物業投資要蝕本收場，亦承認自己靠買樓發達，「係，絕對係買樓致富。」他認為，目前樓市嚴重欠缺動力，一二手市場已成悶局，甚至將現時慘況形容為僅次於沙士，「二手樓賣又賣唔出，除非你蝕好多，5年內買嘅新樓蝕緊，想套現都套唔到」。

至於現時是否撈底好時機？蘇民峰認為買樓無投資價值，「好多年前我已經叫人唔好買樓，投資係講回報，依家細樓都係得3%，扣除地稅、維修費、管理費，已經無價值。」他指，除非有自住需要，否則應將資金投資名畫、名錶等投資品上，「我上年年尾買隻AP（愛彼名錶），依家已經升咗一個Double。」如果想入市的話，從玄學角度來說，蘇民峰說2028年至2033年屬金水年，樓市有較大機會向上，投資者才可作考慮。
林一鳴：當個個不買我就會買

林一鳴接受訪問時回想，2003年沙士期間決定趁低入市，而且當時樓市一潭死水，「市面好靜，我入去每間代理行，幾乎都無客人」，有代理甚至跟他說，全日只有他一個客，「代理當我貴賓。」當年斥資380萬，買入半山羅便臣道一個1100方呎的單位，呎價僅3000多元，他幾年後放售賺了200多萬。「當個個都不買，我就會買，呢個係相反理論。」

有報告指出香港連續13年成為全球樓價最難負擔的城市，市民要不吃不喝18.8年才能上車。但對於林一鳴來說，當年買樓相當輕鬆。他說，2003年他在銀行擔任中層職位，基本上儲4年錢足以一筆過付清樓價，加上他有銀行提供的職員低息優惠，所以對他而言是沒有負擔。

他認為，中國經濟放緩、港股欠動力，都是樓市反彈力度不足的原因。另外，大部分新香港人都愛買新樓，而且不少發展商推出單位的價錢，比同區二手盤更便宜；其次本港供滿物業的業主佔整體業主的7成，他們大多無經濟壓力，買家難有籌碼要求減價出售，因此難以帶動成交。另外，政府必須撤銷從價印花稅和買家印花稅，讓業主賺錢後有誘因換樓。他預計，本港樓市今年全年升幅約7%至8%，不過，受中國經濟放緩影響，預料明年香港經濟差，明年樓市最多升5%。
布少明：高通才是樓市新動力

布少明接受訪問時指，沙士令本港樓市一片蕭條，部分區份更經歷過3個月無買賣，覺得「大逆後必有大順」。20年過去，有人指牛市不會重臨，他認為加息已近見頂，加上有高才通為港樓注入新動力，他對未來市況仍感樂觀，由於每個家庭一生中至少要持有一個物業，以減輕退休後的租樓負擔。

他解釋，政府早前放寬按揭，有助帶動換樓鏈，再者政府推出高才通計劃，目前已接獲逾3萬個新香港人申請，他們全是中國的高端人才，「佢哋唔係單程證新移民，個個都有實力。」他們雖然來港後人生路不熟，加上未儲到首期，通常都會先租樓後置業，但幾年過後，他們便會是樓市的新動力。並預測，今年全年本港樓市將會升5%。