大增地積比北都成「新引擎」

（星島日報報道）除了增加公營房屋供應，行政長官李家超更預告，將全力加速兩個大規模基建—北部都會區及交椅洲人工島。《施政報告》表明，將北都會定位為驅動香港的「新引擎」，將成立兩個委員會作監督及獻策，並提高住宅用地及商業用地最高地積比至六點五倍和九點五倍，又建議部分沒有特定地域要求的政府辦公室「北遷」，例如金鐘道政府合署近四成樓面面積。至於上屆政府提出明日大嶼計畫之內的交椅洲人工島，當局今年內會就其填海範圍、土地用途、交通基建網絡及財務安排作出建議，明年進行環評，填海工程在二〇二五年上馬，甚至比原定時間表提早了兩年。
建成後的北都會將以「國際創科新城」為主題，集優質生活、新興經濟和文化休閒於一體，以創新城市設計推動職住平衡和綠色生活，發展和保育並存。西邊藉毗鄰前海的地利成為核心商業區；中部以新田科技城為核心，與一河之隔的深圳創科產業集中地產生協同效應；東邊則發展康樂和旅遊，包括在二〇二四年設立五百公頃的紅花嶺郊野公園，以及逐步「解禁」沙頭角作文化生態旅遊，中英街除外，明年初展開地區諮詢。
將設兩委員會監督及獻策

李家超表示，將成立「北部都會區督導委員會」及「北部都會區諮詢委員會」，前者由行政長官親自帶領作高層政策指導及監督，後者由財政司司長主持並由專家及社會人士組成。當局亦會於明年成立專責部門，目標明年內制訂具體計畫和行動綱領。消息指，初期部門會有二十至三十人，包括首長級官員，部分為新設職位，另外也會與內地成立合作專班。

造地建屋方面，當局列出成效指標，在明年年下半年至二〇二四年分階段為在內的新土地發展項目制訂發展方案，包括尖鼻嘴╱白泥╱流浮山、馬草壟、新田科技城和羅湖╱文錦渡，以及新界北新市鎮。至於已啟動工程的大型項目如古洞北╱粉嶺北、洪水橋╱厦村及元朗南，會全力推進。政府期望五年內為所有項目啟動收地程序，十年內完成平整新發展土地和落成新增單位各四成。至於發展密度，住宅用地將以最高地積比率六點五倍為指引，較早期新市鎮如沙田的五倍為高；商業用地則提升至九點五倍。

報告亦規劃多項亮點設施，包括文化設施群、專上教育院校、大型體育設施、醫院網絡、政府設施群等。其中特別提到，位處核心商業區而沒有特定地域要求的政府辦公室，例如金鐘道政府合署近四成樓面面積，將遷往北部都會區，帶動該區發展並騰出核心商業區土地。消息人士表示，產業署一直有向各部門收集意見及進行檢討，部分不一定要鄰近社區或服務社區的辦公室或會遷至該區。

李家超又指，鄰近大嶼山的交椅洲人工島將提供一千公頃土地，創建成第三個核心商業區，為香港發展擴容擴量，積極提升香港作為金融、商業和貿易中心的競爭力。他強調，支持明日大嶼且會繼續推進，「因為很急切要提交給立法會，推進交椅洲人工島填海計畫，所以在這裏着墨交代，其他都是按同一想法推進。」
商業地積比增至9.5倍

規劃目標包括增加公私營住宅單位平均面積一至兩成，以及休憩設施及社區設施土地與人口比例分別增至每人不少於三點五平方米等。當局預料，全新鐵路和道路網絡將連接港島西、大嶼山及新界西北，並提供第四條過海隧道，優化香港整體的交通網絡。

政府消息人士透露，明日大嶼將採用邊填海邊規劃的形式，今年內會就人工島填海範圍、土地用途、交通基建及財務安排作出建議，其後設三個月公眾諮詢，明年開展環評，填海工程在二〇二五年上馬，比原定時間表提早兩年。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，交椅洲人工島屬於明日大嶼一部分，設立核心商業區有助居民區內就業。不過，香港鐵路或高架橋等都緊密連接，進出市區十分方便，此計畫與龐大道路的投資相違背，造成資源浪費。
業界指未來私樓亦受惠

中原（工商舖）董事經理潘志明表示，現時整體市場上約有一千二百萬方呎商廈空置待租，隨着新供應落成，明年將增至約二千萬方呎，相信需要多年才能完全吸納，若交椅洲要設立商業區，並形成香港的另一個核心商業區，必須規模足夠宏大，政府應審時度勢及再作周詳考慮。

普縉估值及諮詢部助理總監兼專業測量師李雋傑認為，提高北部都會區的地積比率，是可以增加住宅供應，認為未來該區私樓亦會受惠，將會大幅增加住宅供應，以及寫字樓樓面，以打造新一個核心商業區，以配合北都創科發展的需要，屆時將大大增加北都的人口和經濟動力。

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺認為，北部都會區規劃成為一個「都會區」，地積比率與港島及九龍等市區看齊實屬合理。

戴德梁行執行董事、香港估價及顧問服務部主管黃儉邦表示，增加地積比，是可以提高房屋供應和提高使用土地資源效率，以符合未來發展的需要，亦能夠推動本港往後持續發展。
255公頃「綠化地帶」擬建7萬伙

此外，發展局完成第三輪「綠化地帶」檢討，再識別出二百五十五公頃具發展潛力的地帶，預期可提供七萬個單位，並在二〇二四年或以前改劃首批土地。政府消息人士表示，當中一半來自元朗及北區，其餘在屯門及荃灣等地，短期內將展開工程可行性研究；又指今輪標準較以往寬鬆，即使有斜坡、涉及私人土地、與道路距離較遠，亦被納入考慮範圍之內。

全港現時約有一萬六千公頃「綠化地帶」，超過一半已知有明顯發展限制，例如坡度較斜、具生態敏感性等；餘下八千公頃中，一千二百公頃已納入各項發展計畫。不過《施政報告》指，發展局最新再選取了約二百五十五公頃有潛力作房屋發展的土地，預料可於短、中期提供七萬個單位，在二〇二四年或以前改劃首批土地，並於二〇二六年左右完成平整。而規劃署明年會再完成檢視餘下所有「綠化地帶」的發展潛力。
傳一半來自元朗及北區

據悉，該二百五十五公頃中，一半來自元朗及北區，其餘來自屯門及荃灣等。消息透露，是次為發展局第三輪「綠化地帶」檢討，前兩輪門檻較高，主要涵蓋已平整及被破壞的土地；惟今輪標準放寬，即使有斜坡、涉及私人土地、與道路距離較遠，亦被納入範圍之內。他另指，當局會在適當時候按優次個別審視郊野公園邊陲用地。