內房危機初露曙光 北水假前趁低吸納

(星島日報報道)恒大危機多月來不斷發酵，引發市場恐慌性拋售內房股，拖累內房業陷入一片低迷。但近期有資金緩緩流入，其中「北水」在中秋假後至國慶長假前突襲，趁低吸納股份，佔整體資金13%。有基金經理及分析員均表示，部分財務相對健康的內房企受池魚之殃，雖然行業前景仍然不明朗，但料最終倒下的公司只佔少數，內房股有一定吸納價值。

內房板塊近月在中國恒大（3333）債務違約危機憂慮下沽壓不斷，直至9月23日中秋假後當日出現逆轉，有傳國家制定了解困方案，刺激內房股低位急彈。經本報統計，自當天起至9月28日國慶長假期前共4個交易日，「北水」於大部分內房股錄得淨增持，這批增持股份價值至少達17.4億元，佔期間整體北水淨增倉位約13%。最受投資者垂青依次為華潤置地（1109）及中海外（688），吸納恒大的金額亦較大；相反淨減持較大額為龍湖（960）、碧桂園（2007）等股。

以立投資管理董事總經理林少陽表示，其基金持有少量內房股，主要是看中一些內房股只在風波受累，本身財務穩健，既符合「三條紅線」要求，也有能力發債，具有一定投資價值。他指出，在現時背景下揀選內房股的準則未必依賴數據，而是考慮個別企業的管理層能力，在過去掌握行業周期的賣樓紀律、控制風險等，「唔係硬數據可以反映得到。」他舉例指，民企的龍湖最近一次發債息率只有3厘多，較一些陷入危機的內房股再融資能力強；而華潤置地（1109）本身背靠國家，經營實力不錯；至於與恒大擴張模式類似的碧桂園（2007），早前旗下碧桂園服務（6098）有能力收購表現疲弱的同行資產，亦反映具一定韌性，如成功渡過今輪逆風將可吞併部分市場。

不過林少陽強調，有關投資只是小注博反彈，目前內房行業經營前景已出現明顯變化，普遍繁重債務勢令盈利能力受掣肘，而他本身對中央在國慶前後釋出利好訊號的預期亦落空，「成個邏輯係中央唔會由佢冧，蔓延到其他內房同政府財政，但依家政府力度仲係有限」，提醒投資者入市前應衡量其風險胃納。他估計隨著風波延續，將會有其他內房企面臨違約及清盤危機，但估計有問題企業只佔整體5%至10%。

不少內房公司處理「三條紅線」的減債工作逼在眉睫，分別要令剔除預收款後的資產負債率低於70%、淨負債率低於100%、以及現金短債比率應高於1倍，如全數達標則亮「綠燈」，觸及1及2項不達標分別亮「黃燈」及「橙燈」，全數不達標則見「紅燈」，本港多家市值較大的內房股在今年中期業績均已達綠燈。

彭博行業研究亞太區房地產行業資深分析師黃智亮亦表示，恒大事件已影響市民觀感，在買家入市意欲審慎下，也連累大多正常營運的內房企。他又稱，市場較關注內房公司能否經營下去，目前投資者對企業解決債務問題仍未樂觀，認為個別公司如在此時成功發債，又或動用資金回購低殘的債券，便可對外展示財政能力，挽回部分信心。

對於不少公司在三條紅線均達標，黃智亮就提出，發現有公司取巧處理帳目，例如用作支付建築供應商的「應付款項」，如果公司延遲找數，單看三條紅線的指標亦未必反映其實際債務情況。據彭博研究顯示，今年上半年內房企業的流動負債平均下降23%，但短期應付款項則上升14%，而短期應付款項升幅較高的公司多數未達到綠燈水平。