中環地王「雙信封」招標 市場估值逾四百億

（星島日報報道）疫情令本地經濟受壓，整體商業氣氛前景未明下，政府再推超級商業地招標。發展局昨公布新一季（七至九月）賣地計畫，最矚目為中環海濱商業地王，採「雙信封」招標方式出售，即同時考慮整體設計及標價。綜合業界人士指，該地屬中環最後一幅商業地王，除出價外亦以整體設計分勝負，發展商出價無必要太進取，料相對較為保守，估值約四百零四億至五百五十億，每方呎逾二萬五千元。

發展局局長黃偉綸昨日公布下一季賣地計畫，包括推出兩幅商業地皮招標出售，其中中環新海濱三號商業地王，提供約一百六十一萬方呎商業樓面，他表示，將採「雙信封」招標出售，考慮財團出價及項目設計，以確保用地設計能合乎經濟和社會效益，藉以回應公眾對海濱用地的期望。

黃氏續指，政府考慮該地屬中環最後一幅地皮，屬具策略性地方，若可以提早發展，對本港發展有正面意義。對政府而言，賣地收入並不是唯一的考慮，但同樣政府亦不會賤賣土地。

黃偉綸強調，政府追求透明度，招標條款會稍後招標時公布；另外，評審委員會的組成全部屬公務員，同時亦會外聘專家提供獨立意見。但對於是否全數公開各財團的設計條款，亦要考慮入標者的知識產權，亦要視乎入標者是否願意公布。

被問及在淡市下推出招標，會否影響標價。黃偉綸相信，市場對這幅用地興趣應該濃厚，形容「中環有這麼大幅、可提供如此多的樓面面積及位置具策略性的地皮，沒有第二幅，就只是這一幅」，相信市場不少人都對該地有相當興趣。

對於目前商業樓面租金下跌，他指，近期商廈空置率是提高，認為長遠而言，若現階段不及時推出甲級商業樓面、反而「束之高閣」， 對未來本港作為國際金融中心及商業中心的競爭力帶來不良影響。即使本港甲級寫字樓租金下跌，惟仍高於世界部分地區，如倫敦及紐約等地的五成至七成，並不介意租金稍為放緩。

該地皮規模龐大，位於IFC旁，擁臨維港海景，屬未來中環地標，地皮除商廈及零售樓面外，亦需提供大型公眾休憩用地，同時須設有行人園景平台貫穿整個用地和海濱，方便往來中區海濱。

會德豐地產常務董事黃光耀回應查詢時表示，屆時仍要看招標條款及細節，才可評價是否有透明度不足問題。就近期中環甲廈租金下跌以及空置率增加，認為中環是重要商業核心區，要看長遠市場環境及前景。

華坊諮詢評估高級董事梁沛泓表示，除價錢外亦以整體設計比勝負，指發展商出價無必要太進取，料相對較為保守；預計可吸引四至六個發展商或財團入標，不排除部分以合組財團形式入標降低風險。

綜合市場估值介乎四百零四億至五百五十億，呎價約二萬五千元至三萬四千元。

此外，下季亦推出東涌第五十七區商業地招標，屬東涌東填海區首幅地皮，樓面約一百二十五萬方呎，發展規模龐大。

業界認為，由於區內對商業用地需求較小，參考啟德區一些非商業核心區的商業用地市場反應一般，故預期入標反應未必會踴躍。估值約三十七億至五十六億，樓面呎價約三千至四千五百元。