西九地王截標現暗湧 財團低價試底線

(星島日報報道)政治事件引發的衝突加劇，今日截標的西九商業地王現暗湧，不但業界已大幅下調估值，有發展商認為，因社會形勢仍緊張，該幅地王應押後招標。此外，該地皮不能拆售，而且涉及投資金龐大，回報期較長，財團料採合組形式競投分散風險，並出低價測試政府底線，令地皮有機會流標。

社會運動衝擊，令市場氣氛受挫，今日截標的西九商業地王亦存暗湧，有發展商認為，該幅地皮投資額高，涉及資金龐大，在目前的市況下，加上年內招標的商業地均流標收場，應押後招標。另一方面，因地皮本身不能拆售，回報期長，相信財團會出低價試底線。

但由於政府不會低價賤賣土地，預計財團出價保守下，將引致地皮流標機會大增，同時也認為，該幅商業地王規模大，而且整體總投資額高，應該拆細作兩幅地皮推出，有助降低風險。

會德豐地產主席梁志堅稱，集團將積極考慮入標西九地王，但暫時未決定會否合組財團，同時相信仍有不少財團有興趣入標，同時也認為，財團出價會否保守，屬本身各自計數，較難一概而論。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，預期競投財團主要以合組形式出擊，務求降低風險，雖然地皮估值下調，但估計地價連投資額最少逾600億，較難有財團可以獨資形式競投。他亦預期，在現時社會環境下，財團出價保守，每方呎估值約1.2萬，料地價逾300億，至於招標反應則屬一般，料今日將接獲2至3份標書。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文稱，因西九商業地王投資額高，估計只有3至4個財團入標，多以合組財團形式入標為主，就算以獨資形式出手，相信一旦奪得項目後，亦會邀請其他發展商合作，始於項目不能作拆售，只可以作長期收租，資金回籠期長，相信會傾向合組財團降低風險。

他再指，以現時市況及社會情況，發展商在「商業地」的估算及出價上跟「住宅地」截然不同，出價一定比住宅地有差別及其他考慮，預期每呎估價約1.5萬，地價約474億。

此外，因該幅地王投資額大及資金回收期長，政府的「計算」與發展商間未定存在一定落差。因發展商會考慮更多項目的未來「現金流」及「出租率」等因素去計算，故此期望政府會應近日市況去調整，以減低流標風險。

該商業地王位於西九龍高鐵站上蓋，地理位置具戰略性，地盤佔地面積約64.3106萬方呎，最高可建樓面約316.4616萬方呎，指定作非工業（不包括住宅、倉庫及加油站但包括酒店）用途。據賣地章程顯示，項目建成後不可分拆出售，惟只可全幢大廈方式出售；另外，中標發展商須興建綜合車站出入口、有蓋行人天橋等設施。