专栏｜至中分析 蔡志忠｜步入熊市 戒急用忍

息口不但持续高企，而且今年内还有两次加息机会，楼市的吸引力越来越小。6月份楼市交投淡静，整体楼宇买卖只录得约4000宗成交，创出近年新低。二手楼业主蚀让个案频繁，一手楼又纷纷减价促销，踏入第3季， 楼价跌幅将比较明显，楼市或已正式步入熊市。

作为楼市评论员，必须如实反映市况。自从当年港府不鼓励投资物业，努力储蓄的市民唯有选择股票或债券等金融产品，大多数人自然是损手烂脚。经过一番兜兜转转，还是觉得砖头比较「稳阵」，朋友问我未来投资部署？「戒急用忍」！面对错综复杂的内外政经环境，笔者只能用以上四个字作回应。

有人说，内地的土地财政在改革开放的40年发挥了极大作用，如今已经完成历史任务，只剩下基础设施建设和旧区改造工程等。这样的形容某些方面我是同意的，例如二、三綫城市或乡镇地区的楼市将会因供应过多而长期不振。然而，另一些一綫大城市，如北上广深或伦敦新加坡的房价却依然坚挺，原因是全世界人口都在向大城市移动。

香港也不例外，只是近年移民者众，人口流出了逾30万人，加上在港府的管理措施之下，房屋需求变得小一点，价格自然也偏软一些。港府锐意增加基层房屋，除了开发北部都会区、开展交椅洲人工岛项目，还有粉岭高尔夫球场割地兴建公屋等，这一切一切，都是在告诉广大市民，上楼上车不用急，未来供应源源不绝。

小心资源错配和投资风险

完全同意应该照顾基层民众的居住需求，不过也要小心资源错配和投资风险问题。在启德兴建过渡性房屋，会不会使其他偏远地区的过渡房屋变得不吸引？在粉岭高尔夫球场拨地兴建公屋，有没有考虑过交通配套和社区设施跟不上？竭力帮助首置者上车置业，甚至以按保方式让他们取得9成至10成银行按揭贷款，怕不怕楼价跌1成后，他们已沦为负资产？

所谓「针无两头利」，如何平衡社会各界利益，港府需要检讨。既要关心基层，也要振兴经济，甚至可以说首先必须搞好经济，增加港府库房盈馀，才有能力去关心和帮助基层市民，否则最后都会是空谈。

香港专业地产顾问商会会长蔡志忠

2023年7月5日